|
Size sürekli kurumsal yatırımcıdan söz ediyoruz. Yatırım ortaklıkları, yatırım fonları, gayrimenkul yatırım ortaklıkları veya emeklilik fonları... Sayılarını artırabiliriz. Ama bugün ağırlık vermek istediğimiz konu gayrimenkul yatırım ortaklıkları. Biliyorsunuz gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO), yatırımcılardan toplanan fonları bir havuzda toplayan sermaye piyasası kurumudur. Yani gayrimenkul sahipliği ve finansmanı amacıyla bir portföy oluşturan ve değerlendiren kurumlar. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ilk kez 1960'lı yillarda ABD'de faaliyet göstermeye başlamış. Bugün portföy büyüklükleri 150 milyar dolara ulaşmış. Türkiye'de ise 1995 yılından bu yana GYO'lar faaliyet gösteriyor. Henüz emekleme döneminde. Gayrimenkul piyasasına bakın, dağınık, kurumsallaşamamış. Oysa bu enstrümanla uzun vadeli kaynak ve fon yaratma şansı var. Hepimiz başımızı sokacak bir evimiz olsun istiyoruz. Daha iyi yol ve ulaşım olanaklarını arzuluyoruz. Bu projeler için para lazım. İşte bu kanalla yaratılacak fonlar önemli... Ama sakın karıştırmayın, şunu iyice öğrenin; GYO'lar özel portföy yönetim şirketleridir. Ayrı uzman bir kadro ile çalışır. Şimdi siz, "Bu şirketler inşaat yapabilir mi? İnşaat projelerini yönetebilir mi?" diye soracaksınız. Biz de "Hayır, inşaat yapamazlar, proje yönetemezler. Sadece inşaat projelerine finansman sağlayabilirler" diyoruz. Tabii özellikle de büyük alışveriş merkezleri veya iş merkezi gibi büyük ölçekli gayrimenkullerin finansmanını sağlarlar. Ayrıca borç ve kredi veremezler, mevduat toplayamazlar, ticari bir faaliyette bulunamazlar. Aracılık yapamazlar. Alın borsada işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklıklarına bakın, inceleyin, bugün portföy dağılımlarının yüzde 65 gibi önemli bir bölümünün gayrimenkule dayalı projelere ayrıldığını göreceksiniz. Ancak GYO'lar, portföy oluşturması açısından tamamen serbest bırakılmamış. Portföylerinde bulundurabilecekleri kıymetlere sınırlama getirilmiş. Örneğin; bir yıl içinde proje geliştiremeyen verimsiz arazi yatırımlarına yüzde 10, hisse senetlerine yüzde 5, A tipi yatırım fonu katılma belgelerine yüzde 5, yurtdışı ve gayrimenkule dayalı menkul kıymetlere yüzde 10 izin veriliyor. Evet, GYO'ların portföylerini şekillendirmeleri o kadar kolay değil. Ama önemli bir avantajları var: Vergi. Çünkü bu ortaklıklar hem kurumlar hem de gelir vergisinden muaf tutuluyor. Ama ortaklık portföylerinde yer alan gayrimenkulun satışı veya kiralanması KDV'ye dahil. Bu da şirketlerin karını azaltıyor. Rekabet gücünü sınırlıyor. İMKB'de bugün Alarko, EGS, İhlas, İş, Nurol, Osmanlı, Vakıf ve Yapı Kredi Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları işlem görüyor. Biliyorsunuz iskonto oranları var. Ve tüm bu şirketlerin geçen haftaki fiyatları baz alınarak hesaplama yapıldığında iskonto oranları ortalama yüzde 3 civarında. GYO'ların 1999 yıl sonunu baz alarak piyasa değerlerine bakarsak 421 trilyon lira gibi bir rakamı görüyoruz. Peki bütün bunlar ne anlama geliyor derseniz; Osmanlı ve Vakıf GYO'nun dışında kalanlar GYO'ların yüzde 85'den fazlasını yabancı yatırımcı almış. Üstelik uygulanan para ve kur programı çerçevesinde hedeflenen enflasyon rakamı tutturulduğunda gayrimenkule olan ilgi artacak. Bu da piyasanın derinlik kazanmasında etkili olacak enstrümanlardan birisi değil mi? Günün yorumuNihayet hububat alım fiyatları açıklandı. Ama borsada hareket yok. Üstelik dün seansın son yarım saatinde hızlı bir düşüş yaşandı, neden? Çok açık; borsacılar beklentiyi satın alır, gerçeği satarlar. Borsanın derdi para. Yeni para girmiyor. Endeks belli aralıklara sıkışıp kaldı. Kısa vadeli çıkışını yapmaya çalışıyor. Bu dönemde de açıkçılar devreye giriyor. Sabah sat, aksam al... İşte dün öğleden sonra İş Bankası C hisselerinde yaşanan hareket. Piyasa profesyonelleri "Acaba birileri insider bir bilgi mi aldı?" diye çalkalandı. Gelişmeleri göreceğiz, ama biz önümüzdeki haftaya bakmak istiyoruz. Para piyasalarını etkileyecek önemli bir haber yok. Dış borçlanmada program iyi gidiyor. Kamu maaş ödemeleri var. Hazine, kamu bankalarına fonları aktaracak. Üstelik açık pozisyonlarla ilgili yumuşama bono faizlerini aşağı çekti. Türk Lirası piyasasında faizleri yukarı çekebilecek bir durum yok. Çünkü Merkez Bankası net iç varlıklar hedefi doğrultusunda net döviz varlıklarını devreye sokuyor. TL piyasasi rahat olacak. Döviz satışları faizlerin çok düşmesi durumunda devreye girebilir. Ve bütün bunlar borsanın moralini düzeltir. Artık altı aylık bilanço beklentileri alınıp satılacak. Ve hisse bazında daha çok hareket göreceğiz. Borsa bunları nasıl realize edecek derseniz ayılarla - boğaların güç denemesinde izleyeceğiz. |