|
 |
|
|
Kredi faizi vergiden düşülebilecek mi?
Evet, en önemli sorun bu!.. ABD'de kredi faizi vergiden düşülüyor. Türkiye'de ise mortgage yasa tasarısı faiz uygulamaları konusunda bankaları serbest bırakırken, tüketiciyi pek düşünmemiş
Mortgage geliyor - 3 / Tebernüş Kireçci
Bir bütün olarak incelediğinde mortgage yasa tasarısının adı her şeyi anlatıyor: Konut finansman sistemine ilişkin çeşitli yasalarda değişiklik yapılmasına ilişkin kanun tasarısı... Yani aslında bu tasarı doğrudan bir mortgage yasa tasarısı değil.
Yine de Türkiye'de sistemi başlatacak nitelikte. Ancak tasarının birçok önemli sorunu var. Yapısal sorunları kapsamında, kalıcı bir düşük enflasyon ortamı çok önemli. Bu, yasayla sağlanacak bir şey değil. Böyle bir ortamın doğacağı konusunda işaretler var.
Şirketler ve bankalar ancak kalıcı bir istikrar ve düşük enflasyon ortamında güvenle uzun vadeli konut veya kredi satabilir.
Tasarı uygulamanın düzenlenmesini öngörüyor. En büyük sorunu sabit ve değişken faiz konusunda ne getireceği... Daha da önemlisi vergi avantajları. Örneğin ABD'deki gibi kredi faiz giderlerinin gelir vergisinden düşülüp düşülemeyeceği hala belirsiz. Yasada dört belirsiz nokta bulunuyor.
Tasarının dört büyük sorunu var
1 - Değişken faiz sorunu
Tasarı, hem değişken hem sabit faiz öngörüyor. Buna Sanayi Bakanlığı'nın itirazı var. Yani tüketici belirli bir süreyi, örneğin ilk 5 yılı sabit faizli olarak ödeyip geriye kalan yılları değişken olarak ödeyebilecek. Bugünkü konut kredisi sisteminde faiz oranları sabit. Değişken faizli krediyi bankalar tercih ediyor. Ama kredi alıcısı için riski var. Çünkü, ekonomik koşullar değişince faizlerin nedeye çıkacağı belli değil.
2 - Projeler ne olacak?
Eğer inşaat ve proje halindeki konutlara mortgage kredisi kullandırılmazsa, bitmiş konutların fiyatı çok yükselecek. Bu da tüketici açısından büyük sorun. Ancak proje ve inşaat aşamasındaki konutlara kredi kullandırılmasının da riski var. Çünkü eğer konutu yapan inşaat şirketi konutları projeye uygun inşa etmezse beraberinde imardan kaynaklanan büyük sorunlar gelecek. Kredi konularında problemler çıkacak. Konut alıcı sı ve bankalar açısından sorunlar çıkabilecek.
3 - Taksitler aksarsa?..
Aksatılan taksit süresi bir başka önemli sorun. Bankadan veya konut finansman şirketinden kredi kullanan bir tüketici iki taksitini üstüste aksatırsa bankadan ihtar gelecek. Borç yine ödenmezse en geç üçüncü ayın sonunda evi satılarak eğer borcu varsa tüketiciden istenilecek. Tüketicinin satın aldığı ev prim yapmışsa, borçtan arta kalan kısım tüketiciye iade edilecek.
4 - Vergi sorunu
Mortgage taksitlerinin faiz kısmının vergiden düşülmesi... En çok tartışılacak konu işte bu. Özellikle ilk dönem ödemelerde yoğun faiz yükü düşünüldüğünde bu çok önemli. Bugün 100 bin YTL'lik aylık 1.24 faiz oranıyla 240 ay vadeli konut kredisi aldığınızda ayda bin 363 YTL taksit ödüyorsunuz. Bunun bin 240'ı faiz, 61 YTL'si anapara ve geriye kalan kısmı vergiler. Yüksek faiz ödediğiniz için vergilerde yüksek oluyor.
Önemli olan faizlerin düşmesi
Mortgage sistemi ile konut kredisi sistemi arasında çok ciddi farklar yok. Cazip şartlarda konut satın almak için önemli olan faiz oranlarının düşmesi. Faiz oranları düşmediği sürece kredinin cazibesi yok. Türkiye'de uygun şartlarda konut satın almak için ihtiyaç duyulan nokta uygun finansman şartları değil, düşük faiz oranları.
Bugün yüzde 1.20 civarında olan faiz oranlarının daha aşağıya inmasi bekleniliyor. Faiz oranlarındaki bu düşüş devam ettiği sürece, konut fiyatlarında daha sert yükselme bekleniliyor.
Bu beraberinde tüketicileri şu soruyla karşı karşıya getiriyor: Yüksek faiz oranlarıyla, şmdiki fiyattan mı alsam, faiz oranları düşük fakat yüksek fiyattan ilerde mi alsam? Bu noktada tüketiciler risk almış oluyor. Yukarıdaki tablo faiz oranları ile aylık taksitler arasındaki ilişkiyi özetliyor. Aylık yüzde 0.5 faiz oranıyla kredi kullanan bir tüketici ayda 733 ve toplamda 176 bin 122 YTL ödeyecek. Yani 100 bin YTL anapara ve 76 bin 122 YTL taksit ödemek durumunda kalacak. Aylık yüzde 1 faiz oranıyla kredi kullandığında ise ayda bin 143 ve toplamda 274 bin 367 YTL ödeme yapacak. 100 bin YTL anaparaya ilave olarak 174 bin YTL ödeyecek. Böylece aylık bazda 420 YTL ve 20 yılın sonunda yaklaşık 98 bin YTL fazla ödeme yapacak.
| | Aylık faiz oranı (Yüzde) | Vade süresi (Ay) | Aylık ödeme (YTL) | Toplam ödeme (YTL) | | 0.50 | 240 | 733 | 176.122 | | 0.50 | 360 | 618 | 222.830 | | 0.50 | 480 | 571 | 274.208 | | 0.75 | 240 | 928 | 222.928 | | 0.75 | 360 | 837 | 301.395 | | 0.75 | 480 | 806 | 386.963 | | 1 | 240 | 1.143 | 274.367 | | 1 | 360 | 1.075 | 387.008 | | 1 | 480 | 1.057 | 507.372 | |
Uzmanlar ne diyor?
AB'de ürün az
Orhan Erdem (Bilgi Üniversitesi)
ABD'de sistemin daha eski ve etkili olduğunu görüyoruz. AB ülkelerinde ise sistem daha monoton. Sınırlı sayıda ürün var. ABD'de canlı bir ikinci el piyasası var. AB ülkelerinde ise çok daha durağan.
Uzun vadede iyi
Hakan Yener (Konut Market)
Mortgage Türkiye için çok iyi olacak. Ama kısa sürede netice vereceğini zannetmiyorum. Uygulanabilirliği açısından altyapının tam olduğunu zannetmiyorum. Finansal kaynakların hazırlanması uzun süre alır. Ama uzun vadede gayrimenkul piyasasına olumlu yansıyacak.
Tarih belli değil
Mustafa Demir (İmar Komisyonu Başkanı)
Yasanın ne zaman çıkacağını söylemek zor. Henüz TBMM'ye gelmedi. Mortgage yasası toplumun geniş kesimini ve bir çok sektörü yakından ilgilendiriyor. Dolayısıyla alt bir komisyon kurulması gerekebilir.
Sorunsuzlar satıldı
(TURYAP Bakırköy)
Şu an banka kredisine uygun piyasada ikinci el konut yok denecek kadar az. Özellikle İstanbul'da çok ciddi imar ve tapu sorunlarıyla karşılaşılıyor. 50 metrekare arsa üzerine 80 metrekare inşa edilmiş. Böyle sorunlu yapılar kaldı.
Mortgage yasası ne zaman çıkacak?
Yasanın en geç yıl sonunda çıkması bekleniyor. Tasarı şimdi Bakanlar Kurulu'nda. Henüz Türkiye Büyük Millet Meclisi'ne (TBMM) gelmedi. TBMM'ye geldikten sonra önce komisyonlarda görüşülecek. Daha sonra genel kurulun gündemine alınacak. Son şekli verildikten sonra imzalanması için Cumhurbaşkanı'na gönderilecek. Yani nereden bakılırsa bakılsın, yıl sonuna yetişmesi mümkün değil. Bir de yasanın çıkarılmasının ardından uygulanabilmesi için yönetmelikler hazırlanması gerektiği düşünüldüğünde, yasanın uygulanabilmesi için gerekli yasal koşulların oluşturulması büyük bir ihtimalle yılın ilk 6 ayında bile mümkün olmayacak.
Mortgage'da kredi kimden alınacak?
Mortgage finans kuruluşları tarafından verilecek. Bu kuruluşlar ilk başta bankalar tarafından kurulacak. Tıpkı bugün bankaların finansal kiralama, factoring ve sigorta şirketi iştirakleri olduğu gibi mortgage finans kuruluşu iştirakleri olacak. Zamanla tıpkı ABD'de olduğu gibi küçük ve orta boyutta mortgage kredisi veren fakat bankaların iştiraki olmayan finans kuruluşlarının ortaya çıkması da bekleniyor.
Mortgage'da en uzun vade ne olacak?
ABD'de ortalama kredi süresi 30 yıl. Bu 40 yıla kadar çıkabiliyor. Bu ülkede 300'e yakın mortgage ürünü var. Örneğin sıfır peşinatlı, yalnız faizin ödendiği, ana paranın 30 yıl sonra bile ödeneceği ürünler sözkonusu. Tüketici borcunu 6-7 yılda kapatıyor. Erken kapatma cezası da artık birçok kredi türünde uygulanmıyor. Geliri artmayanlar, satın aldıkları evi satıp, konutun yaptığı prim ile borç sarmalından kurtulup daha küçük ve daha az borç ödeyecekleri bir ev alabiliyorlar.
Mortgage'la arsa da alınır mı?
Hayır alınmıyor. Sistem şimdilik sadece ev finansmanına yönelik. Sadece arsa değil işyeri ve ofis de alınmıyor. Fakat bankalar orta ve uzun vadede arsa, işyeri ve ofis satın alabilmeniz için alternatif bireysel kredi ürünleri yaratabilirler. Eğer bu olursa mortgage sistemiyle değil ama bireysel kredi yoluyla arsa, işyeri ve ofisi uzun vadeli düşük faiz oranıyla satın alabilirsiniz.
- BİTTİ -
|
|
|
|
Sık Kullanılanlara Ekle
Açılış Sayfası Yap
Sitene Ekle
İletişim Kurumsal
Emlak
Haber İndeksi
Arşiv
Haberci
Üyelik
Bülten
