Emlak piyasası canlanacak mı?
8 Ekim 1998
Mustafa ÖZYÜREK
Yeni vergi yasası ile yapılan değişiklikler gelirin tanımını değiştirmektedir. Bu tanım değişikliği beraberinde vergileme sürecini de değiştiriyor.
Gelirin önemli özelliklerinden biri hesap dönemi itibariyle tespit edilmesidir. Hesap dönemi ise takvim yılıdır. Bu nedenle Temmuz ayında çıkacak bir vergi kanununun, yasaların geriye yürümezliği ilkesi nedeniyle 01.01.1998 tarihinden itibaren yürürlüğe konulması mümkün değildi. Çünkü yeni vergi kanunu ile vergiye tabi olmayan bir çok gelir unsuru vergilenebilir hale gelmiştir. Bu nedenle; sistemin özünü oluşturan hükümler 01.01.1999 tarihinden sonra yürürlüğe girmektedir.
Yasanın yürürlüğe girmesi ve mali miladın 30 Eylül 1998 tarihi olması nedeniyle; 1 Ekim 1998 ve 31 Aralık 1998 tarihleri arasında özel bir dönem ortaya çıktı. Bu özel dönem beraberinde bazı fırsatları da birlikte getiriyor. Çünkü bu dönemde elde edilecek, bazı gelirler ispat edilmesi şartıyla vergiye tabi olmayacak.
Örneğin 10 Ekim 1998 tarihinde; mahkeme kararı ile tazminat alınması halinde, vergiye tabi olmaz. İleride "Nereden Buldun" sorusunun sorulması halinde; tazminatın alındığı tarih mahkeme kararı ile tevsik edilirse, vergi alınmayacak. Veya 15 Ekim 1998 tarihinde kumarda 200 milyar kazanılması halinde; bu kazanç vergiye tabi olmayacak. İleride tasarruf ve harcamaların artışında; belgelenmek kaydıyla izah nedeni kaynak olarak kullanılabilecektir.
Bu dönemi bir kanuni boşluk olarak değerlendirmek hatalıdır. Çünkü yeni vergileme sistemi, yeni hesap döneminin başında yürürlüğe girmek zorundadır. Bu nedenle 1 Ekim -31 Aralık 1998 tarihleri arasındaki dönemi bir süreç olarak değerlendirmek gerekir.
Vergi var mı?
"Ötedenberi sahip olunan gayrimenkullerin 1 Ekim -31 Aralık 1998 tarihleri arasında satılması halinde vergi var mı?" şeklindeki bir soruya şu cevap verilebilir:
31 Aralık 1998 tarihine kadar yürürlükte bulunan eski sisteme göre; ivazsız olarak edinilen gayrimenkuller gelir vergisinin konusuna girmez. Çünkü bu tür intikaller; intikal veraset ve intikal vergisinin konusuna girer. Ayrıca miras yoluyla intikal eden gayrimenkullerin satılması halinde de doğan kazanç gelir vergisine tabi değildir. Bu konuda herhangi bir süre kısıtlaması da bulunmamaktadır.
En az 4 yıl elde tutulmuş gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde de gelir vergisi alınması söz konusu değildir. Bu gayrimenkullerin arsa, arazi, mesken veya işyeri olması açısından da bir farklılık yoktur. Yani bu tür gayrimenkullerin en az 4 yıl elde tutulması kaydıyla, satış sırasında doğan kazanç gelir vergisine tabi değildir.
Bu konuda hemen şunu da ifade etmek gerekir ki; bu açıklamalar iktisadi işletmelere dahil olan gayrimenkuller için geçerli değildir. Çünkü bu halde doğan kazanç ticari kazanç olacaktır.
ÖRNEK: Ahmet Bey 6 yıldan beri sahip olduğu, Ankara Çankaya'daki dükkanını 5 Ekim 1998 tarihinde 45 milyar liraya satmıştır. 30 Eylül 1998 tarihinde Çankaya Belediyesine verdiği emlak vergisi beyannamesinde; vergiye tabi rayiç bedel olarak 20 milyar lira beyan etmiştir.
Bu durumda; Ahmet bey açısından henüz eski hükümler geçerli olduğundan; satış fiyatı ile beyan değeri arasındaki 25 milyar liralık fark üzerinden gelir vergisi alınmayacaktır.
Oysa bu satış işlemi 12 Ocak 1999 tarihinde yapılmış olsaydı; maliyet olarak 30 Eylül 1998 tarihinde beyan edilen değer esas alınacak, üç aylık endeks artışına göre artırılacak ve doğan kazanç doğal olarak 3,5 milyarı aşacaktı. Bu nedenle 2000 yılında beyanda bulunulacak ve Gelir Vergisi ödenecekti.
Ahmet Bey dükkanının satışını 5 Ekim 1998 tarihinde yaparsa; elde edilen gelir vergiye tabi olmaz. Ayrıca 01.01.1999 tarihinden itibaren harcama ve servetinde meydana gelen artışın izahında, bu kaynağı kullanabilir.
Yukarıdaki örnek ve dükkan yerine konut söz konusu olsaydı, 12 Ocak 1999'da yapılan satış nedeniyle vergi ödenmeyecekti. Konut satışlarında 2008 yılına kadar istisna tanınmıştır.
Konutun elde çıkarılması
"Son 4 yıl içinde alınmış gayrimenkullerin 31.12.1998 tarihine kadar elden çıkarılmasından doğan kazanç için vergi var?" sorusunu şöyle yanıtlamak mümkün:
Halen geçerli olan eski hükümlere göre; gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak 4 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar; değer artış kazancı olarak vergiye tabidir. Bu hüküm 31.12.1998 tarihine kadar caridir.
Ancak değer artış kazancı hesaplanırken; gayrimenkulün alındığı ve satıldığı yıl hariç olmak üzere; diğer arada geçen yıllar için geçerli olan yeniden değerleme oranı dikkate alınarak maliyet yeniden tespit edilir ve kazanç bu maliyete göre hesaplanır.
ÖRNEK: Mehmet Bey 1996 yılında 4 milyar liraya bir mesken satın almıştır. Mehmet 30 Eylül 1998 tarihinde bu meskeninin emlak vergisi matrahı olarak 11 milyar lira beyan etmiştir. 8 Ekim 1998 tarihinde de bu konutu 11 milyar liraya satmıştır.
Bu durumda 4 yıllık süre şartı sağlanmadığı için, değer artış kazancı ortaya çıkacaktır. Maliyet endekslenmesi sadece 1997 yılı için yapılabilecektir. 1997 takvim yılı belirlenen yeniden değerleme oranı %80.4 olduğuna göre; endekslenmiş maliyet (4.000.000.000 x 1.804=) 7.216.000.000 lira olacaktır.
Bu maliyete göre ortaya çıkacak değer artış kazancı ise; 3.784.000.000 lira olacaktır. Bu tutarın Mart 1999 'a kadar beyan edilmesi ve %10'luk fon payı dahil olmak üzere; 1.376.210.000 lira vergi ödenmesi gerekir.
Bankadaki kıymetler
"30 Eylül mali miladında bankada bulundurulmayan kıymetlerden edinilen servet unsurları için vergi alınacak mı?" sorusunun cevabı şöyle:
Yeni hükümler 1 Ocak 1999 tarihinde yürürlüğe girecek. Yeni sistemde bundan sonra her türlü harcama ve tasarrufun hesabı sorulabilecektir.
İnceleme sırasında; sorgulanan kazanç ve iradın elde edildiği yılın tespit edilememesi veya mükellef tarafından da ispat edilememesi halinde, harcama yapıldığı yıl veya tasarrufun varlığının tespit edildiği yıldan bir önceki yılın geliri sayılır.
Bu hükmün daha iyi anlaşılmasına için; aşağıdaki örnek yardımcı olur.
ÖRNEK: Hakan Bey 30 Eylül 1998 tarihli mali milatta bankada herhangi bir kıymet bulundurmamıştır. 15 Kasım 1998 tarihinde; İstanbul'da tanesi 250 milyar liradan iki adet villa satın almıştır. Yani 500 milyar liralık kaynak açığa çıkmıştır. Bu tasarrufun elde edildiği yıl tespit edilememiştir. Ayrıca Hakan Bey tarafından da hangi yıl elde edildiği ispatlanamamıştır. 1999 yılında denetim yapıldığını varsayalım.
Bu durumda; Hakan Bey için herhangi bir vergi söz konusu olmayacaktır. Çünkü:
- Tasarruf 30 Eylül 1998 tarihinde bankada bulundurulmamasına rağmen, henüz yeni hükümler yürürlükte değildir.
- Örnekte olduğu gibi inceleme sırasında, bu kaynağın hangi yıl elde edildiği tespit edilememiştir.
- Mükellef de bu durumu ispatlayamamıştır.
- Bu gibi hallerde; tasarruf veya harcama bir önceki yılın geliri sayılacak. Yani bu tasarrufun 1998 yılının geliri sayılması gerekir. Ancak 1998 yılında yeni hükümler henüz yürürlükte değil. Özetle vergisel açıdan Hakan Bey için herhangi bir yük ortaya çıkmaz.
- Ancak şuna dikkat etmek gerekir; bu kaynağın ticari kazanç ve diğer gelir kaynakları ile ilişkisi kurulabilir ve ispatlanırsa; diğer gelirler anlamında vergileme yapılabilir. Ancak; kaynağı ne olursa olsun diğer kazanç ve irat olarak vergiye tabi olması söz konusu olmaz.
Bu düzenlemelerin 1 Ekim 1998 ve 31 Aralık 1998 tarihleri arasında emlak piyasasında canlılık yaratması olasıdır. Bir anlamda, kayıtlı sisteme geçmek için yeni bir fırsat
|
|
|
|
