DALGALARI YÖNETMEK

Ülkemiz ekonomisi ve inşaat sektörümüz tam bir “inişten dönüş” dalgası içinde. Kesin yükselişin ne zaman başlayacağı bilinmiyor. Howard Marks’ın “Dalgaları Yönetmek” isimli kitabı, inşaat sektöründe inişin bitip, yükselişin başlayacağı döngüyü ve aşamalarını aşağıdaki biçimde anlatıyor. Marks, “Bu döngü genellikle açıkça kendini gösterir, basittir ve düzenli olarak tekrarlar” diyor:

- Kötü dönemler, hem inşaat faaliyetlerinin azalmasına, hem de inşaat için sermaye temini imkânlarının sınırlı olmasına yol açar.

- Zaman içinde koşullar biraz daha iyileşir ve nihayet iyi olur.

- Ekonomi daha iyi olunca gayrimenkule yönelik talep artar.

- Gayrimenkule talep artınca, piyasa zayıfken başlanan ve henüz arza dahil olan az sayıda bina, ihtiyaç duyulan talebi karşılayamaz. Bu durum arz/talep görüntüsünün sıkışmasına, dolayısıyla da kiraların ve satış fiyatlarının artmasına neden olur.

- Böylece gayrimenkul sahiplerinin ekonomik durumu iyileşirken, gayrimenkul geliştiricilerin inşaat yapma hevesi yeniden canlanır.

Finansmana erişim

- Ekonomik koşulların iyileşmesi ve daha iyi zamanların gelmiş olmasıyla, sermaye sağlayıcılar da daha iyimser olur. Sermaye sağlayıcıların kafası rahatlayınca, finansmana erişim kolaylaşır.

- Daha ucuz ve daha kolay finansman temini, potansiyel projelerin proforma getirilerini artırır. Böylece gayrimenkul daha cazip hale gelir; geliştiriciler iyice heveslenir.

- Daha yüksek getiri projeksiyonları, daha iyimser geliştiriciler ve daha cömert sermaye sağlayıcılarının bir araya gelmesiyle oluşan üçlü kombinasyon, yeni inşaat sayılarında artışa neden olur.

- İlk tamamlanan projeler, güçlü bir talep ile karşı karşıyadır. Hızlıca kiralanıp satılırlar, geliştiricilerine iyi kazanç sağlarlar.

- Bu iyi geri dönüşlerle -ve medyada her geçen gün artan pozitif haberlerle- daha çok sayıda bina projelendirilir, bunlara finansman sağlanır ve daha fazla inşaat izni çıkartılır.

- İnşaat vinçleri dört bir yanı doldurur (ve fabrikalardan ilave vinç sipariş edilir, fakat bu farklı bir döngüdür).

- İnşaatına başlanan binaların bitmesi ve arza sunulması yıllar alır. Bu arada ilk tamamlananlar, bekleyen talebi karşılar.

Bir sonraki döngü

- Genellikle, bir inşaatın planlama aşaması ile binanın açılış kurdelesinin kesilmesi arasında geçen uzun zamanda, ekonomi yön değiştirerek yükselişten çöküşe geçmiş olur. İyi dönemlerde başlatılan projeler, genellikle kötü dönemlerde tamamlanabilir. Bu durum da boş bekleyen binalara yenilerinin eklenmesi sonucunu getirir. Binaların boş kalması, kiralar ve satış fiyatları üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturur.  Doldurulamayan binalar piyasa için külfet oluşturmaya devam eder.

- Yeniden kötü zamanlara dönülür. Bu yeni gelişme de inşaat faaliyetlerinin düşmesi ve inşaatlar için sermaye temin imkânlarının azalması durumunu getirir.

Dikkat ederseniz, diğer döngülerde olduğu gibi, burada da her adım bir sonrakine açılıyor. Özellikle de, listenin en altındaki adım, aslında süreci en başından tekrar başlatıyor. Bu örnek, döngülerin kendi kendini devam ettirme biçimini gayet iyi gösteriyor.