Güvenli yapı herkesin hakkı

Kentsel dönüşümün en önemli tarafını vatandaşlar oluşturuyor. Bu süreçlerin ilk dönemlerinde dönüşümün tam olarak ‘anlatılamaması’ ve ardından yaşanan ‘kötü’ örnekler tüketiciyi kentsel dönüşüme karşı mesafeli bir duruma getirmişti. Mevcut süreçte ise düzenlemelerin temelinde vatandaşlar var. Tüm süreçlerin vatandaşla birlikte yürütülmesi hedeflenirken vatandaşlara mümkünse kendi binalarının dönüşümünü de yapabilecekleri desteklemeler sağlanıyor. Bilinçlendirme çalışmaları da tüm hızıyla yürütülüyor. Bu kapsamda vatandaşlar daha yüksek oranda haklarının farkında.

Kentsel dönüşümün eylem planı olarak değerlendirildiği bu süreçte kamu tarafından vatandaşa ve özel sektöre örnek olacak pek çok proje de yapıldı. Kamunun özellikle Toplu Konut İdaresi (TOKİ) Başkanlığı eliyle her yıl binlerce konutu tamamlaması planlanıyor.

İller Bankası da bu süreçte özel sektöre de desteğiyle dönüşümü hızlandırmayı hedefliyor. Bu sayede riskli alanlarda yaşayanların güvenli yapılara taşınması sağlanıyor.

Dizimizin bugünkü ikinci bölümünde vatandaşların hakları, dönüşümde özel sektörün rolü, tıkanan noktaları ise uzmanlarına sorduk. DASK’ın en son verilerini de ele aldık.

‘Ciddi avantajlar var’

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, kentsel dönüşüm süreçlerinde vatandaşın en temel hakkının ‘mülkiyet hakkı’ olduğu vurgusunu yaparken, “Vatandaşın ‘burası kentsel dönüşüme girdi, devlet bizden buraları alacak’ psikolojisine girmemesi gerekir” dedi. Kiraz, kentsel dönüşüm süreçlerinde vatandaşın 6306 sayılı ‘Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un getirdiği ciddi avantajlardan faydalanma hakları olduğunu söyledi. Kiraz, “Riskli yapılarda 18 ay riskli alanlarda ise 48 aya varan kira yardımı devlet tarafından yapılmaktadır.

Yine riskli alan ve yapılarda konut alanlarında KDV oranı 150 metrekareye kadar yüzde 1 olarak uygulandığı için önemli bir vergi avantajı var; bunun üzerinde ise uygulama yüzde 18’dir. Kentsel dönüşüm alanlarında uygulama öncesi ve sonrası ilk satışlarda tapu harcı alınamamaktadır. Yine birçok vergi bu yasa ile muaf tutulmuştur” diye konuştu.

‘Birinci el konuta erişimi artırmalıyız’

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Altan Elmas, Türkiye’nin öncelikli gündeminin deprem gerçeği olması gerektiğini vurgularken, hızla dönüştürülmesi gereken konutların uzun yıllardır beklediğini söyledi. Elmas, “Kentsel dönüşümü bina bazlı, mahalle bazlı, sokak bazlı nasıl olursa olsun yapmalıyız. Aslında adı kentsel dönüşüm olmasa da son 20 yılda İstanbul’da 2.5 milyon konutun yenilendiğini ya da sıfır konut olarak inşa edildiğini görüyoruz. Özel sektörün önemi burada bir kez daha ortaya çıkıyor. İstanbul’daki yaklaşık 5 milyon konutun yarısını bu sektör yenilemeyi başarmış. Yılda 1 milyon konut üretme kapasitesi olan sektör, 200  300 bin üretime kadar düşmüş durumda. Hem ekonomiyi canlandırmak için, hem de daha fazla insanı güvenli konutla buluşturabilmek için üretimi hızlandıracak önlemlerin alınması gerekiyor” diye konuştu. Elmas, Türkiye’de satılan üç konuttan ikisinin ikinci el olduğuna dikkat çekerken, “40 yıllık konutları evirip çevirmemeliyiz. Hükümet politikasının da desteklediği gibi bunun birinci ele yönlenmesi gerekli. Yapılan kampanyalarda vs. birinci el konutu daha fazla erişilebilir ve cezbedici hale getirmeliyiz” yorumunu yaptı.

Dört ayaklı mekanizma

Aynı zamanda Sur Yapı Başkanı olan Altan Elmas, Antalya’da hayata geçirdikleri büyük dönüşüm projelerinden örnek verdi. Elmas, “Kamunun otoritesi olmadan sürecin içinden çıkmak mümkün değil.

Bizim Antalya projemizde uygulanan bu modelin başarısını görüyoruz. Finansmanı çalışılan bir model olmadan da çok zor kentsel dönüşüm.

Biz Antalya’da çalışmalarımızı Ziraat Bankası proje finansmanı ile yürütüyoruz. Diğer yandan kentsel dönüşümde stratejiyi oluşturan kamu olsa da başarı için yerel idare, özel sektör ve hak sahipleriyle birlikte hareket etme zorunluluğu var.

Dört ayaklı bu mekanizma kentsel dönüşümün anahtarıdır. Türkiye’nin hatta Avrupa’nın en büyük kentsel dönüşümü projesi. 1 milyon 300 bin metrekare alanın dönüştürerek Antalya’ya her şeyiyle yeni bir şehir kazandırıyoruz” dedi.

‘El birliğiyle çalışalım’

İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım, başta İstanbul olmak üzere dönüşüm çalışmalarında artık daha sistemli yol alındığını belirtirken, ‘tıkanan’ bölgelerde ise ‘işini bilmeyen müteahhitlerin’ olduğunu söyledi.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın müteahhitleri yaptıkları işlere göre sınıflandıran ve buna göre proje almalarına imkan veren düzenlemesini hatırlatan Durbakayım, “Bu sayede artık daha düzgün adımlar atılacak. Dönüşümün özünde vatandaş, kamu ve müteahhitler var. Bir ayak bile biraz aksarsa ortak bir noktada buluşmak zorlaşıyor. Bir taraftan düzenlemeler yapılırken, diğer taraftan vatandaşların hızla güvenli yapılara kavuşması için el birliği yapmalıyız” dedi.

Vatandaşın güvenli konutlarına ulaşmak için bazı bölgelerde uzun süre beklemek durumunda kaldığını belirten Nazmi Durbakayım, kentsel dönüşümün bu ‘tıkanan’ noktalarında kamunun işe girerek çözüm için ortak nokta oluşturabileceğini kaydetti.

DASK’ın hedefi yüzde 100 sigortalılık

Doğal Afetler Sigorta Kurumu (DASK), 1999 Marmara Depremi sonrasında depremde konutlarda oluşacak maddi zararları karşılamak ve deprem sonrası hayatın normale dönmesine katkıda bulunmak amacıyla kuruldu. Kurumdan iletilen son verilere göre, Türkiye genelinde 9.5 milyon zorunlu deprem sigortası poliçesi bulunuyor. Oranlara bakıldığında sigortalılık oranı en yüksek iller arasında özellikle deprem geçirmiş illerin yer aldığı görülüyor. 24 Ocak’ta gerçekleşen Elazığ merkezli depremde, Elazığ’ın sigortalılık oranı yüzde 35 civarındayken bugün bu oran yüzde 47 oldu.

Aynı zamanda bilinçlendirme çalışmalarının da hızla yürütüldüğü DASK tarafından ‘depremle mücadelenin depremden önce başlaması gereken bir süreç olduğunun’ altını çiziliyor. Türkiye genelinde yüzde 100 sigortalılık hedefiyle çalışmalarını sürdüren kurum, olası bir depremde sigortalıların hasarlarını daha hızlı ve daha etkin şekilde karşılayabilmek için güçlü bir bilgi teknolojisi altyapısı da kurdu.

4 başlıkta sorunlar

Ali Güvenç Kiraz, kentsel dönüşümde yaşanan sorunlara ilişkin 4 başlık verdi:

Tebligat süreçleri çok yavaş ilerliyor.

 Açılan davalarda verilmesi gereken bir yürütmeyi durdurma kararı bazen verilmemekte, bazen de hiç verilmemesi gereken bir durumda verilirken süreci tıkıyor.

Arsa payı karşılığı yerine bedel karşılığı inşaat modeli geliştirilmeli, bina güçlendirme konusunda imar barışı nedeniyle getirilen bu vasıftaki taşınmazlara yönelik avantaj tüm binalar için sağlanmalı.

Kentsel dönüşüm yönetmeliği tebligatlar ve diğer tüm süreçler için daha pratik, hızlı ve imar uygulamalarına esas olacak şekilde yeni baştan düzenlenmeli.

Yarın: Dönüşümle birlikte kent mimarisi, yerinde dönüşümün örnekleri