Gayrimenkulde yeni oyun kurucu Türkiye

DUYGU ERDOĞAN  Türkiye’de gayrimenkul piyasası kendi yolunu kurgulamaya devam ediyor. Sektörde pek çok dinamik, koronavirüs pandemisi ardından hızlı ve fırsatlara açık halde gelişti. Cushman Wakefield’in Türkiye’deki hisselerini satın alarak Grifon Capital çatısı altında konumlandıran Tuğra Gönden, her daim yakından takip ettiği piyasayı Milliyet Executive okuyucuları için değerlendirdi...

Gayrimenkul pazarı Türkiye’de nasıl bir yön izliyor?

Perakende ve ofis segmentlerinde pandemi sonrası dönemde yaşanan toparlanma yalnızca yerel olarak değil; küresel ölçekte bile dikkat çekiyor. Birincil perakende ve ofis kiraları döviz bazında pandemi öncesine göre neredeyse üç katına ulaştı ve Türkiye bu dönemde dünyadaki en yüksek kira artışı yaşanan pazarlardan oldu.

Lojistik varlık sınıfı pandemiden bu yana en istikrarlı segmentlerden biri olmaya devam ediyor. E-ticaretteki büyüme hala güçlü, ancak esas ivme jeopolitik gelişmeler ışığında hızlanan “yakın kıyı” (nearshoring) üretim trendinden geliyor. Çin’den Avrupa’ya taşımacılıkta Orta Koridor’un değerinin artması ve Türkiye’nin üretici-tüketici pazarları arasında stratejik bir köprü olması, prime depo kiralarını döviz bazında pandemi öncesine göre üç katına çıkaracak kadar güçlü bir talep etkisi yarattı. Konut tarafında ise pandemi döneminde başlayan hareketlilik uzun süre devam etti.

Özellikle ikinci el konut satışları rekor seviyelere ulaştı. Ancak konut geliştirme aynı hızda ilerlemediği için arz-talep dengesi bozuldu; konut sahipliği oranı yıllardır düşüyor ve birçok hane için ev sahibi olmak ulaşılması güç bir hedef haline gelmiş durumda. Buna karşılık kiralık pazar büyüyor ve ihtiyaçlar daha belirgin şekilde farklılaşıyor.  Özetle, Türkiye gayrimenkul piyasası pandemi sonrası dönemde talep dinamiklerinin güçlü, arzın sınırlı, segmentlerin hızla çeşitlendiği ve küresel trendlerden farklılaşan bir yapıya evrildi. Hem canlılık hem de baskılar eş zamanlı çalışıyor; bu da piyasayı hem fırsatlarla hem de dikkat edilmesi gereken risklerle dolu, karmaşık ama dinamik bir hale getiriyor.

 Avrupa da benzer bir süreç izliyor mu, farklılaşan noktalar var mı?

Avrupa’nın hikayesi Türkiye’den tamamen farklı bir çizgide ilerledi. Pandemi sonrası toparlanma zaten kırılgandı; bunun hemen ardından Ukrayna savaşı, enerji krizi ve tedarik zincirindeki aksaklıklar gelince pazar adeta aynı anda birkaç şok yaşadı. Toparlanma bugün hala çok yavaş ve kırılgan. Perakende tarafı bu süreçten en sert etkilenen segmentlerden biri oldu. Fiziksel mağazacılık Avrupa’da bir süredir yapısal bir stres altındaydı ve pandemi bu süreci hızlandırdı. Ofis segmentindeki durum ise Türkiye’den çok daha farklı. Avrupa’da ofise dönüş hem çok geç başladı hem de çok yavaş ilerledi. Boşluk oranları birçok şehirde yükseldi; bazı pazarlarda bu boşlukların artık yapısal hale geldiğini bile söyleyebiliriz.

Şirketlerin hibrit çalışmada ısrarcı olması, çalışan davranışlarının farklı olması ve regülasyonların etkisi, ofis talebinin toparlanmasını geciktirdi. Türkiye ile Avrupa arasındaki en belirgin fark şu: Türkiye güçlü talep ve hızlı normalleşme ile ayrışırken, Avrupa makro baskılar ve finansal sıkışmanın etkisiyle uzun bir düzeltme sürecine girdi.

Son dönemde özellikle yurt içindeki gelişmelere paralel olarak cadde mağazacılığında markalar nasıl bir yıl geçirdi?

Cadde mağazacılığı Türkiye’de hala en güçlü perakende kanallarından biri olmaya devam ediyor. Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir’deki en gözde lokasyonlarda boşluk oranları oldukça düşük seyretti; bu da hem yerli hem yabancı markaların bu segmenti hala çok değerli gördüğünü gösteriyor.

Nitelikli lokasyon bulmak zor, kiralama döngüleri hızlı ve rekabet yüksek. Pandemi sonrası dönemde cadde kiraları oldukça agresif bir artış gösterdi; ancak bu artışın 2024 itibarıyla belirgin şekilde yumuşamaya başladığını görüyoruz. Kiralar hala yüksek, fakat piyasa artık daha rasyonel bir zemine oturmaya başladı. Son 12-18 ayda talepte gözle görülür bir zayıflama var; markalar daha seçici, büyüme kararları daha temkinli, maliyet duyarlılıkları daha yüksek.

Küresel lojistik pazarı büyümeye devam ediyor, burada Türkiye nasıl bir yer alabilir?

Türkiye’nin lojistikteki konumu bugün jeopolitik açıdan hiç olmadığı kadar güçlü. Çin-Avrupa hattında geleneksel kuzey koridorları riskli hale gelince Orta Koridor, yani Türkiye üzerinden geçen rota, üretici pazarlar için daha güvenli, hızlı ve maliyet avantajlı bir alternatif oldu. Bu dönüşümde e-ticaret etkili olsa da asıl ivme yakın kıyı üretim (nearshoring) stratejisinden geliyor. Son dönemde özellikle Çinli otomotiv ve yan sanayi firmalarının Türkiye’ye ilgisi belirgin şekilde arttı.

Gümrük Birliği avantajı, Avrupa’ya erişim kolaylığı ve Türkiye’nin üretim kabiliyeti, Çinli üreticileri buraya çekiyor. Buna karşın ABD ve Avrupa merkezli üreticilerden 18 ay önceye göre daha zayıf bir talep var. Son 20 yılda yapılan liman, otoyol, havalimanı ve OSB altyapı yatırımları bugün meyvesini veriyor. Avrupa aynı dönemde neredeyse hiçbir büyük altyapı yatırımı yapmadı; bu da Türkiye’nin rekabet gücünü daha da artırıyor. Üstelik Türkiye yalnızca üretilen mallar için değil, enerji taşımacılığı açısından da üretici ve tüketici pazarları arasında gerçek bir köprü rolü üstlenmiş durumda. Kısacası, küresel lojistik yeniden şekillenirken Türkiye hem coğrafi hem de stratejik konumuyla bölgesel bir lojistik merkezi olma şansını önemli ölçüde güçlendirmiş durumda.

Aynı şekilde veri merkezi tarafında da talep yüksek; bu ihtiyaca Türkiye nasıl yanıt verebilir?

Cushman & Wakefield’ın küresel veri merkezi karşılaştırmasında Türkiye’nin en belirgin avantajı çok net ortaya çıkıyor: ucuz ve güvenilir enerji.  Arsa fiyatları bazı bölgelerde yüksek olsa da, üretim tesislerinin küçülmesi ve sanayideki talep düşüşü özellikle OSB’lerde hem enerji kapasitesinin hem de arazi arzının artmasını sağladı. Bu da veri merkezi yatırımları için daha önce olmayan bir fırsat alanı yaratıyor. Telekom altyapısı son yıllarda önemli ölçüde gelişti; yine de uluslararası rekabet için daha fazla yatırım yapılması gerektiği açık.

Buna karşılık Türkiye’nin inşaat kabiliyeti tartışmasız şekilde dünya standartlarında.  Burada kritik nokta, veri merkezi kümelerinin daha düşük deprem riski taşıyan ve arsanın daha ulaşılabilir olduğu bölgelerde geliştirilmesi. Çünkü bugün en çok talep gören büyük şehirlerde altyapı güçlü olsa da arsa pahalı ve deprem riski yüksek. Doğru planlama yapıldığı takdirde Türkiye, coğrafi konumu ve enerji avantajıyla Avrupa için yeni nesil bir veri merkezi hub’ı olabilecek tüm unsurlara sahip.

Grifon Capital olarak gayrimenkul teknolojilerine yeni bir boyut kazandırdığınızı görüyoruz; bu kapsamda proptech tarafında neler yapıyorsunuz?

Gayrimenkul teknolojileri bizim için yan bir alan değil; işimizin tam merkezinde. Hem Türkiye’de hem de uluslararası pazarlarda gayrimenkul sektörünün gerçekten çözülemeyen sorunlarına odaklanıyoruz. Bugün özellikle sınır ötesi ve plan dışı konut satışlarında ciddi kırılmalar var. Türkiye’de yabancılara satış belirgin şekilde düştü ve bunun en büyük nedeni güven eksikliği, bilgi şeffaflığının yeterli olmaması ve farklı ülkelerdeki hukuki süreçlerin hem alıcı hem de geliştirici için karmaşık bir tablo yaratması. Biz tam da bu noktada devreye giriyoruz. Amacımız satış süreçlerini, özellikle de sınır ötesi satışları, daha şeffaf, daha güvenilir ve daha ölçülebilir hale getirmek.

Bu kapsamda 3D görselleştirmeden yapay zeka destekli müşteri doğrulama süreçlerine kadar birçok teknolojiyi birbiriyle entegre ediyoruz. Türkiye’de eksik olan MLS sistemi gibi yapıları geliştirerek broker ağlarını daha etkin ve dijital çalışabilir hale getiriyoruz. Aynı şekilde omni-channel satış altyapıları üzerinde çalışıyoruz; çünkü bugün yatırım kararı tek bir temas noktasında verilmediği için tüm kanalların birbirine bağlı olduğu bir düzen kurmak gerekiyor.

Blockchain ise bizim için özellikle güven problemi olan ülkeler arası işlemlerde çok kritik bir bileşen. Sınır ötesi satışların geleceğinde bu teknolojinin çok önemli bir rolü olacağına inanıyoruz ve bu alanda aktif bir geliştirme sürecimiz var.

Türkiye bizim için mükemmel bir test ortamı. Pazarın hızlı değişmesi, geliştiricilerin teknolojiye açık olması ve tüketici davranışlarının dinamizmi ürünlerimizi hızlı şekilde geliştirmemizi sağlıyor. Burada geliştirdiğimiz çözümleri daha sonra Londra, Dubai, Yunanistan ve Almanya gibi pazarlara ihraç ediyoruz.

‘TÜRKİYE PİYASASINDA AYNI ANDA İKİ GÜÇLÜ DİNAMİK VAR’

Yeni yatırımlar ve gelecek planlarınızı paylaşır mısınız?

Grifon Capital olarak önümüzdeki dönemde hem yatırımcı hem de teknoloji ortağı rolünü birlikte üstlendiğimiz modeli daha da büyütmeyi hedefliyoruz. Proptech girişimlerini sadece desteklemiyor, onlarla birlikte ürün geliştiriyor ve Türkiye’de oluşturduğumuz çözümleri İngiltere, ABD ve Almanya gibi pazarlara taşıyoruz. Bu pazarlardan ortak yatırım talepleri son dönemde belirgin şekilde artmış durumda. Türkiye tarafında da lojistik, veri merkezi ve alternatif konut segmentlerinde güçlü fırsatlar görüyoruz.

Türkiye piyasasına yönelik 2026 için nasıl bir görünüm öngörürsünüz?

2026’ya giderken Türkiye piyasasında aynı anda iki güçlü dinamik var: Bir yanda sağlam bir talep, diğer yanda ise belirgin bir arz kısıtı. Ofis, lojistik, perakende ve konut tarafında talep hala sağlıklı; fakat yeni geliştirme projeleri oldukça sınırlı. Bunun temel nedeni finansmanın hem çok pahalı hem de erişimin zor olması. İnşaat maliyetleri yüksek, kredi koşulları sıkı ve makro belirsizlikler geliştiricileri temkinli davranmaya zorluyor. Bu nedenle arz tarafı talebin gerisinde kalıyor. Yabancı kurumsal yatırımcılar açısından da tablo benzer: Kendi ana pazarlarındaki sıkıntılar nedeniyle Türkiye’ye yönelik iştahları şu aşamada sınırlı. Bu durum piyasanın dışarıdan gelecek likiditeyle hızlı bir büyüme kapısı açmasını zorlaştırıyor. Ancak iç talebin sağlıklı olması ve segmentlerdeki arz eksikliği, önümüzdeki dönemde geliştirilecek projelerin değer potansiyelini oldukça güçlendiriyor. Bugün geliştirilmesine başlanan projeler, 2-3 yıl sonra tamamen farklı bir dünya ve farklı bir ekonomik döngüde piyasaya çıkacak. Bu yüzden mevcut koşullar zorlayıcı olsa da, uzun vadeli bakıldığında tam da geliştirme için doğru dönemdeyiz.

Finansman koşullarının gevşemesi büyük ihtimalle yılın ikinci yarısından itibaren konuşulmaya başlanacak; enflasyonun gerilemesiyle faizlerin düşmesi, geliştirme tarafında ciddi rahatlama yaratabilir. 2026’ya ilişkin beklentim net: Finansman erişimi normalleştiği anda, talep zaten güçlü olduğu için piyasa hızlı bir toparlanma gösterecek.