Emlakta fiyat düşecek mi yoksa yükselecek mi?

13 Nisan 2021

Biliyorsunuz son 5 yılda İranlı vatandaşlar Türkiye’de yoğun şekilde gayrimenkul satın alıyor. Türk vatandaşlığı özellikle İranlılar için önemli. Avrupa ülkelerine rahat seyahat için  Türk vatandaşlığı bir köprü vazifesi görüyor. Bu nedenle yabancılar en çok da İran vatandaşları bir değil bazen beş gayrimenkul satın alıyor, kira getirisi olan gayrimenkullere yatırım yapıyor.

 Peki yabancılar Türkiye’nin kara kaşı kara gözü için mi parasını ülkemize getiriyor? Tabi ki değil. Emlak yatırımı yapanlar, diğer yatırım araçlarına göre her zaman çok daha fazla kazanıyor. Risk yok, gelir ve artış garanti. Gayrimenkul, günlük ekonomik iniş-çıkışlarından en az etkilenen yatırım aracı olarak listenin en üstünde yer alıyor. Bu nedenle hem yerli hem yabancı yatırımcı bulduğu her fırsatta parasını gayrimenkulde değerlendiriyor.

 Bu da başta Ankara olmak üzere İstanbul ve İzmir’i dünya metropolleriyle kıyaslayınca açık ara önde olmasını sağlıyor. Düşünsenize 2020’de emlakta fiyat artışı yüzde 30’lara dayandı. İngiltere merkezli küresel gayrimenkul şirketi Knight Frank geçtiğimiz günlerde bir rapor yayınladı. Ev fiyatlarının küresel olarak 2020’de ortalama yüzde 5,6 arttığını görüyoruz.

 Asya gayrimenkul pazarında Seul yüzde 22,3’lük konut fiyat artışıyla öne çıkarken Moskova’da konut fiyatları yüzde 21, St. Petersburg’da ise bu oran yüzde 25,4 oldu. Amerika’da Türklerin de büyük ilgi gösterdiği Miami’de fiyatlar yüzde 9,2, Boston’da yüzde 11,4, Washington’da yüzde 10,3, Los Angeles ve New York’ta yüzde 9,8 arttı.

Avrupa’nın büyük metropollerindeki artış Amerika ile kıyaslayınca daha geride kaldı. Paris’te yüzde 7,7, Berlin’de yüzde 4,5, Londra’da yüzde 4,3 artış yaşandı.

Fiyatların düştüğü kentler de oldu. Hindistan’ın en büyük dördüncü kenti Chennai ve Dubai’de ortalama yüzde 7,5 düşüş görüldü. Pandemi olmasaydı 2020 Mayıs’ında Dubai’de büyük bir gayrimenkul buluşması gerçekleşecekti. Birçok satıcı bu buluşmanın konut fiyatlarını yükselteceğini düşünürken Dubai sürpriz bir düşüşle yılı kapattı.

 2020 yılı salgının tüm olumsuz koşullarına rağmen Türkiye’de gayrimenkul sektörü adına parlak bir yıl olarak tarihe geçti. Rakamlar da bunu doğruluyor. Peki, 2021 yılında konut fiyatları artacak mı, düşecek mi? Bu sorunun cevabını herkes çok merak ediyor.

İnşaat maliyetlerinin yüzde 50’nin üzerinde arttığı göz önüne alındığında doğal olarak bunun fiyatlara artış olarak yansıması kaçınılmaz olacak.

Yazının devamı...

Emlakta lobici satıcılar, turist alıcılara dikkat!

6 Nisan 2021

 

Durum aslında şöyle; Türkiye’de gayrimenkuller birkaç büyük emlak portalı üzerinde pazarlanıyor. Yerlisi, yabancısı aynı platforma ilan giriyor ya da arıyor. Bölge rayiçleri aşağı yukarı bir ortalama fiyat aralığında gidip geliyor. Ama asıl sorun fiyatları yerleşmiş büyük sitelerde yaşanıyor.

Nasıl mı? Sitelerde çeşitli tiplerde daireler var. Bu daireleri birbirinden ayıran cepheleri ve katları. Yani şerefiyesi… Bazı canı sıkılan, macera arayan ya da ‘evimi satarsam ne kadar eder’ diye merak edenler emlak platformlarına ilan veriyor. Ama istenen fiyat gerçekçi değil, pazar fiyatından tamamen farklı,  kimsenin de almayacağı yüksek rakamlar. O esnada biri çıkıp istenen fiyatı verse satıcı yine satmayacak çünkü amaç satış değil, sadece merak. Maalesef o meraklı satıcılar gerçek satıcıların kafasını karıştırıyor.

Herkes evini 10 bin lira da olsa daha yükseğine satmayı istiyor. Bunda bir sorun yok. Serbest piyasa ekonomisi, adam içine para harcamış der geçeriz. Ama pazara yüksek rakamlardan çıkan lobici satıcılar motivasyonu yüksek satıcının kafasını fena halde karıştırdığı için gerçek satıcı bu kez istediği rakamı yükseltiyor. Bir danışmanla çalışmaya karar verenler de danışmana örnek olarak lobici satıcının fiyatını örnek gösterip fiyat artırıyor. Satış süreci işte bu noktada çıkmaza giriyor.

Diğer taraftan yine gayrimenkule meraklı, bazılarının gerçekten parası var, bazılarının ise parası yok ama gezmeyi seven bir alıcı kitlesi var. Biz bunlara ‘turist alıcılar’ diyoruz. İstediği özellikleri ve bütçeyi söylüyor, önlerine yüzde yüz uyan bir seçenek gelse bile vazgeçecek bir mazeret buluyor. Bazıları daha da ileri gidiyor. Teklif veriyor, satıcı kabul ettiğinde yine bir mazeret bulup kaçıyor. Çünkü amaç gerçekten almak değil. Turist alıcılar da gerçek satıcıların dengesini bozuyor. Nasıl olsa almayacağı için teklifi yukarıdan veriyor, satıcı da o rakamı gerçek kabul ettiği için pozisyonunu ona göre alıyor, hesabını ona göre yapıyor. O noktadan sonra gelen gerçek alıcı tekliflerini kabul etmiyor. Böylece hem zamandan hem de paradan kayıp süreci başlamış oluyor.

Bu arada büyük sitelerde çıkan ilanlarla ilgili bir dip not daha vermekte fayda var. İlana yazılan bilgilerin çoğu gerçek değil.

Şimdi siz bunlarla nasıl mücadele ettiğimi merak ediyorsunuz değil mi? Yıllar içinde doğal bir sensör geliştirdim. Lobici satıcı ve turist alıcıyı gördüğüm anda oradan kaçıyorum.

 

Yazının devamı...

Müstakil evlere nur mu yağdı?

29 Mart 2021

Pandemi hayatımızı alt üst ettiği kadar seçimlerimiz üzerinde de büyük etkisi oldu. Eskiden sevmediğimiz, tercih etmediğimiz, yüzüne bakmadığımız ne varsa sever olduk… Aslında hepimiz son 1 yıldır bir tuhaf olduk.

Gayrimenkul sektörü özelinde değişen neler mi var? Mesela; son yıllarda kentsel dönüşüme giren ve metrekaresi küçülmesin diye Fransız balkona evrilen, özellikle kadınların güzel perdelerini gösterdiği Fransız balkonlar artık hükmünü kaybetti, 3 metrekare de olsa klasik balkonlar eski tahtına yeniden oturdu.  

Çatısı akar diye istenmeyen teras katları daha fazla istenir oldu. Yeter ki, nefes alacak bir alana sahip olsun. Kimse üstümüze bir şey silkelenmesin diye bahçe katı istemezken herkes ayağını toprağa basmanın peşine düştü.

İlla şehir merkezi diye tutturanlar, şehre en kısa yoldan gelip gidecekleri mesafedeki müstakil evlere göz dikti. Tüm bu kargaşa içinde balkonlu, teraslı, bahçeli ve müstakil evlerin fiyatları bazı ilçelerde yüzde 50 bazı ilçelerde yüzde 100 arttı.

Peki neden böyle oldu? 2020 yılına 900 bin konut stokuyla girdik. Haziran 2020’de başlatılan 0.64’lük konut kredisi kampanyası ev ihtiyacı olanın da olmayanın da iştahını kabarttı. 40 günde 450 binin üzerinde konut satıldı. Yani 2020’nin ikinci yarısına 500 bin stokla girdik. Ve Türkiye’de belki de ilk defa yaz aylarını hem satıcı hem alıcılar mutlu ve mesut geçirdiler.

Gayrimenkulde temel kural şu; stoklar azalır fiyatlar artar, stoklar artar fiyatlar düşer. Emlak fiyatı artar satışlar düşer, satışlar düştüğünde gayrimenkul fiyatları da düşer… Bu terazi bu dönemde de şaşmadı. Konut stoku azaldıkça fiyatlar yukarıya doğru ivme kaydetti. Ama asıl ivme balkon, bahçe, teras ve müstakillerde yaşandı.

2020’nnin başlarında 1,5 milyona alıcı bulamayan Kurtköy’deki villalar, Haziran’da 2,5 milyondan neredeyse açık artırma usulüyle satıldı. Sapanca’da 400 bin TL’ye satılan evlerin fiyatları 1,5 milyona fırladı. Ayağı toprağa değsin isteyenler, ailesiyle izole bir yaşamın peşine düşenler müstakillere neredeyse nur yağdırdı.

Bu yıl ilk defa arsa fiyatları da yüzde 30’un üzerinde bir artış kaydetti. Gönlüne ya da bütçesine göre müstakil ev bulamayanlar, arsa alıp kendi evlerini inşa etmeye başladı.  Bu süreç daha uzun süre devam edecek gibi görünüyor. Çünkü kimse pandemi konusunda sağlıklı bir öngörüde bulunamıyor.

Yazının devamı...

İlk Yazı

22 Mart 2021

İlk yazı… 21 yıl düzenli yazı yazan emekli bir gazeteci, profesyonel bir gayrimenkul danışmanı olarak yeni bir yazı serüveni yine çok heyecan verici…

Gazetecilikte uzmanlık alanları önemlidir. Seçtiğiniz alanda derinleşirsiniz ve kimsenin görmediği, duymadığı veya dikkatini çekmeyen konuları gün ışığına çıkarırsınız. Bu işin doğasında vardır.
Benim kariyer serüvenim de 21 yıllık gazetecilikten sonra içinde iş takibi, disiplin, iletişim, güven, sorun çözme, bir adım sonrasını görme yetisi barındıran gayrimenkul danışmanlığına evrildi

Her kıtada geniş ağa sahip büyük bir emlak markasının altında 8 yıldır danışmanlık yapıyorum. Gayrimenkule sadece danışman değil gazeteci gözüyle ve refleksiyle de bakıyorum. Bundan böyle bu köşede “gayrimenkul dünyasında neler oluyor, hangi gayrimenkuller revaçta, hangileri düşüş trendinde, hangilerine yatırım yapmak daha kazandırır, o günün şartlarında almak mı yoksa satmak mı daha avantajlı, gayrimenkul alırken neye dikkat etmek lazım, kiralar neden sürekli artıyor, pandemi kira ödemesinde mücbir sebep sayılır mı, istediğinizde kiracınızı çıkarabilir misiniz, artık ‘Almanya’dan oğlum gelecek’ diyerek kiracının tahliyesi istenir mi, ofis mi, arsa mı, konut mu almak mantıklı?” gibi herkesin merak ettiği soruların yanıtlarını vermeye çalışacağım. Siz de merak ettiklerinizi sorabilirsiniz.

Bu arada yeni projelerden, yeni trendlerden de haberler vereceğim. Kısacası, interaktif bir köşeye ev sahipliği yapacağım.

Bu ayın en önemli gündem maddesi emlak beyanı. Biliyorsunuz Mart ayı beyanname ayı. Geçen yıl kira geliri elde etmişseniz, Mart ayı sonuna kadar beyan etmeniz gerekiyor. 2020’de yıl içinde toplam 6 bin 600 liraya kadar konut kirası elde etmişseniz beyanname vermeyeceksiniz. Beyanname vermeyen mülk sahiplerinin vergi ödemesi de söz konusu değil. 6 bin 600 liranın üzerinde konut kira geliriniz varsa beyanname vermek zorunlu. Yani geçen yıl 24 bin TL kira geliri elde etmişseniz, 6 bin 600 TL istisna tutarı düşüldüğünde ödenecek olan vergi tutarı 2.219 TL

Konut değil de işyerinden kira geliriniz varsa beyanname verme sınırını 49 bin TL. Aldığınız kira toplamı 49 bin TL ve altında ise beyanname vermenize gerek yok.

Birçok mülk sahibi için beyanname verme süreci oldukça karışık. Ama bu yıl Gelirler İdaresi Başkanlığı (GİB) hazır beyan sistemi adı altında mülk sahiplerinin vergi ödeme sürecini kolaylaştırmış. E-devlet şifrenizin olması yeterli.

Yazının devamı...