GYODER’in geçen hafta 20’incisini düzenlediği gayrimenkul zirvesinin başlığı “Soruyu Değiştirmek”ti. Dolu dolu geçen zirvenin benim de yer aldığım bölümünde ekonomist Fatih Keresteci, “Gayrimenkul her ekonomik döngüde değer üreten bir varlık sınıfına dönüşebilir mi?” başlıklı bir de sunum yaptı. Süleyman Demirel’in ünlü sözüne atıfta bulunarak “Meseleleri mesele etmeli” dedi.
Toplam 33 slaytlık sunumunun bir sayfasında ise” Enflasyonun ve hayat pahalılığının ana kaynağı olan kiralardaki yüksek seyrin nedenleri (a) yüksek faizler ve kıt likidite, (b) yüksek arsa maliyeti kaynaklı arz kısıntısı” diyerek 10 maddelik bir reçete önerdi.
- Konut arzının artırılması için kamu-özel sektör işbirliği ile gerekli adımların atılması,
- Kredi imkânlarının hem miktar hem de fiyat kapsamında destekleyici yönde kullanılması,
- Kamusal arsa üretimi kapsamında Arsa Ofisi gibi yapıların yeniden canlandırılması,
- Vergi ve teşvik düzenlemeleri ile arsa geliştirilmesine yardımcı olunması, manipülatif/spekülatif adımların cezalandırılması,
- Alıcıya değil de üreticiye, ancak yeşil ve sürdürülebilir yapılarda olmak kaydıyla, düşük faizli ve uzun vadeli kredi verilmesi,
- Piyasada olup da vergi veya miras sorunları nedeniyle kiralanmayan/satılmayan “hayalet evler”in stoka dahil edilmesi,
- Alternatif inşaat teknolojileriyle (prefabrik ve modüler) klasik inşaat sürelerinin kısaltılması,
- Finansal okuryazarlığın geliştirilmesi ve gayrimenkulün bu anlamda finansallaştırılması ve kamunun burada piyasa yapıcısı rolü üstlenmesi,
- Konjonktürle uyumlu ve ihtiyaçları karşılayabilecek bir düzlemde talebin karşılanması,
- Eko-sistemin Sekoya Ağacı tarzında destekleyici bir şekilde tesis edilmesi.
Fatih Keresteci’nin paylaştığı bu çerçeve, konut krizini “yüksek kiralar = enflasyonun ana kaynağı” ekseninde okuyan net bir teşhisle başlıyor. Bu kısımda itirazım var, çünkü yüksek kiralar ana kaynak mı yoksa yüksek enflasyonun sonucu mu emin değilim. Bence sonucu olarak görünüyor. Ama Fatih tartışmayı doğrudan arz-talep dengesine ve finansman koşullarına indirgemekte haklı. Gerçekten de son yıllarda yüksek faiz ortamı ve daralan likidite, yeni konut üretimini baskılarken; arsa maliyetlerindeki sert artış da arzı daha da kısıtladı. Sonuçta kronikleşen bir kira enflasyonumuz oldu.
Önerdiği reçete belki klasik olabilir ama önemli başlıklardan oluşuyor. Kamu-özel iş birliğiyle arzın artırılması, kredi koşullarının destekleyici hale getirilmesi ve kamusal arsa üretiminin yeniden devreye alınması sorunun çözümü için kritik hamleler olabilir. Bunlar doğru hamleler, fakat Türkiye’nin geçmiş deneyimi, bu tür politikaların uygulamada çoğu zaman rant üretimiyle iç içe geçtiğini gösteriyor. “Arsa Ofisi benzeri yapıların canlandırılması” fikri, doğru tasarlanmadığında ve uygulanmadığında yeni bir spekülasyon alanı yaratabilir.
Reçetenin en dikkat çekici yönlerinden biri, kredinin alıcıdan çok üreticiye yönlendirilmesi önerisi. Bu, talep şişiren politikaların fiyatları daha da yukarı ittiği gerçeği düşünüldüğünde isabetli. Ancak burada da kritik soru akla geliyor. Bu finansman gerçekten uygun fiyatlı konut üretimine mi gidecek, yoksa yine üst segment projeleri mi besleyecek? Fatih’in koyduğu “Yeşil ve sürdürülebilir” şartı önemli, ama tek başına yeterli değil.
“Hayalet evler”in ekonomiye kazandırılması önerisi ise somut ve hızlı sonuç verebilecek bir alan. Vergi ve miras sorunları nedeniyle atıl kalan konutların sisteme dahil edilmesi, kısa vadede arzı artırabilir. Bunun için güçlü bir veri altyapısı ve etkin denetim şart.
Alternatif inşaat teknolojileri ve finansal okuryazarlık vurgusu bence yapısal dönüşüm açısından çok değerli. Özellikle modüler ve prefabrik çözümler, maliyet ve süreyi aşağı çekebilir. Ancak sektörün buna adaptasyonu zaman alacaktır.
Son maddede yer alan “Sekoya ağacı tarzı ekosistem” metaforu biraz muğlak olmakla beraber oldukça vizyoner. Ekosistem yaklaşımı doğru; fakat bunun somut karşılığı netleşmeden politika üretmek zor.
Özetle Keresteci GYODER zirvesinde doğru soruları sordu ve önemli çözüm alanlarını işaret etti. Şimdi mesele, bu önerilerin nasıl uygulanacağı ve kimin lehine işleyeceği. Türkiye’de konut politikası, teknik bir mesele olmanın ötesinde, aynı zamanda bir bölüşüm sorunu haline geldi. Bu gerçek göz ardı edildiği sürece, en iyi reçeteler bile beklenen etkiyi yaratmayabilir.
