‘KREDİLERDE REVİZYONLAR OLABİLİR’
Konuyla ilgili tüm merak edilenleri milliyet.com.tr’ye değerlendiren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “2025 yılının ‘Aile Yılı’ ilan edilmesiyle başlayan bir sosyal konut politikası geliştirmeyle ilgili açıklamalar ardı ardına devam ediyor.
Bu açıdan değerlendirdiğimizde bu yıl bazı çalışmalar yapılacağının sinyalini alıyoruz. Tabi bu noktada sosyal konut kısmını değerlendirirken bunu iki aşamada incelemek lazım. İlk olarak finansman kısmına bakmamız lazım. Hazine ve Maliye Bakanlığı ilk defa konut alacaklara yönelik var olan kredi kısıtlamalarında çeşitli revizyonlar yapabilir.
DÜŞÜK FAİZ VE VADE SÜRESİ UZAYABİLİR’
Bu noktada çeşitli olasılıklar var. Özellikle finansman kısmında Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından destek yapılırsa faiz oranlarında sürece ilişkin düşük oranlar belirlenebilir ve vade süresi uzatılabilir.
Bu alternatiflerden bir diğeri de Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından TOKİ eli ile çeşitli bölgelerde yeni sosyal konut projelerinin üretilmesidir. Finansmanda kolaylık sağlamak ve birinci el, ikinci elde üretilmiş konutlar üzerinden finansman kolaylığı sağlayarak ev sahibi olma oranını artırabiliriz.
GELİR ŞARTI OLUR MU?
Dar gelirli vatandaşlar için üretilecek konut projelerinde hanehalkı geliri dediğimiz o evde ikamet eden kişilerin hanehalkı gelirlerinin belli limitlerde olması isteniyor. Bu şartların ancak sağlanması durumunda kişilerin ilgili sosyal konut projelerine veya finansman koşullarına başvurması bekleniyor.
Özellikle en çok arzu edilen unsurlardan bir tanesi gerçek ihtiyaç sahiplerinin belirlenmesidir. Bu konuda kriter getirilmesi çok normal. Aslında ev sahibi olma oranı ülkemizde düşmeye devam ediyor. Eurostat verileri açısından baktığımızda konut sahibi olma oranı yüzde 56 seviyelerine kadar düştü.
Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek artan kiraların gerek enflasyona gerek aile geçim kriterlerine etkili bir şekilde neden olduğunu ifade ediyor. Aile oluşturacak olan bireylerin ev sahibi olabilmesine imkan sağlanması önemli bir başlık.
GENÇLERE, YENİ EVLİ ÇİFTLERE ÖNCELİK OLACAK MI?
Proje aslında ilk defa ev sahibi olacak ve genç çiftler açısından bir başlangıç olarak değerlendirilebilir. Başvurularda belli sayıda emeklilere, gençlere, evlenecek çiftlere, yeni evlenenlere yönelik kriterlere göre kontenjanlar ayrılabiliyor. Şehit yakını, gaziler gibi engelli bireyler açısından da farklı oranlarda öncelikler tanınabiliyor.
DÜŞÜK METREKARE HEDEFİ
Bu ilk konut projesi olduğu için üretilecek konutların metrekarelerin düşük olması ve maliyetlerin düşürülmesi arzu ediliyor. Sosyal konut projelerinde bundan sonraki yapılacak evlerin daha düşük metrekarelerde olacağını değerlendiriyoruz.
‘1+1 KONUT PROJELERİ ÖNE ÇIKACAK’
Sayın Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın da yaptığı açıklamalarda 1+1 türündeki dairelere ağırlık verileceği belirtildi. 1+1 ayrı mutfaklı sosyal konut amaçlı düşük konut projelerinin biraz daha öne çıkacağını değerlendiriyorum.
Bu tür sosyal konut projeleri üretilmeden önce ihtiyaç analizlerinin çok etkin bir şekilde yapılması önemli. Günümüzde bu dönemde deprem bölgesinde birçok gayrimenkul ve konut projesinin teslimleri devam ediyor. Haziran sonuna doğru devam edecek yeni ihalelerle deprem bölgesinde yapılacak birçok konutun o bölgede konut arzına önemli katkıda bulunduğunu ifade edebiliriz.
Çevre, Şehircilik Bakanı Murat Kurum, 2025 yılı sonunda yeni bir sosyal konut hamlesinin TOKİ tarafından yapılacağının sinyallerini vermişti. Daha önce 250 bin konut için alınan başvurular vardı ve 250 bin konutun yapılmasına ilişkin süreçler devam ediyor. Devlet bir şekilde konut arzını desteklemeye yönelik önlemler almaya devam ediyor.
‘PROJE DEVLET TARAFINDAN İLERLEYECEK’
Ben sosyal konut projesinin ağırlıklı bir şekilde devlet tarafından yeni bir sosyal konut programı çerçevesinde ilerleyeceğini düşünüyorum.
Finansman konusunda zararına olacak bir model üzerinden ilerleneceğini değerlendirmiyorum. Mevcut kredi ve faiz oranlarına baktığımızda 1 milyon TL için ayda 29-30 bin TL geri ödemeler çok yüksek. Burada faiz yüzde 2 seviyelerine inebilirse ödemeler aylık 20 bin TL seviyelerinde olabilir. Kullanılacak konut kredisi finansman kısmında özellikle çok uyguna daire imalatı mümkün değil. Arsanın bir değeri var. Müteahhitler tarafından üretilen yapılara arsa maliyetleri eklendiği için bu uygun maliyetlere yapılamıyor. Hazine’ye ait arazilerin müteahhitlere tahsisi yapılarak belki bu noktalarda geliştirilecek projeler daha sağlıklı olabilir.
KREDİLERDE FAİZ ORANI VE VADE NE OLACAK?
Kredi faizi ve vadesi üzerinde herhangi bir net durum yok. 20 yıla kadar vade seçenekleri değerlendiriliyor bu işin finansman kısmında bunu uygulayabilmek çok mümkün değil.
Özellikle deprem bölgesinde büyük bir bütçe ayrıldı. Ayrılan bütçe ile ilgili giderler tamamlandıktan sonra bunun sosyal konut projelerine aktarılacağı ifade ediliyor. O zaman burada devletin kaynaklarını finansman kısmında kullanması mümkün olabilir. Finansman kısmına baktığımızda deprem konutlarının bu yıl sonuna kadar finansmanını devam edeceğini varsaydığımızda finansman modelli çözümün bu yıl içerisinde zor olacağını ifade edebiliriz.
SOSYAL KONUT PROJESİ NE ZAMAN DUYURULUR?
Sosyal konut projelerinin başlamasıyla ilgili benim tahminim 2025 yılının 3. çeyreğinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yeni projelerle ilgili belki 100 bin konutluk bir başvuru sürecinin başlatılması şeklinde olacaktır. Yakın zamanda finansman kısmında hareket olacağını tahmin etmiyorum.
‘YOĞUN BAŞVURULAR OLACAKTIR’
Yeni çiftler, dar gelirlilerin, emekli vb. kişilerin başvurabileceği bir sosyal konut projesi yapılacaktır. Bu projeye çok yoğun başvurular olacaktır.
KONUT KAMPANYASININ DUYURULMASIYLA İLAN FİYATLARIN ARTTIĞI SÖYLENİYOR! BU DOĞRU MU?
Fiyat artışına ilişkin bu örnekler çıkmaya başladı ancak ben bunların gerçekçi olduğunu değerlendirmiyorum. Finansmanla ilgili kampanya detayları, kimlerin başvuracakları gibi kriterler henüz açıklanmış değil. Ben bu tür haberlerin manipülatif olduğunu değerlendiriyorum. Bu konuda çeşitli önlemler alınmalıdır.”
