Gayrimenkulde denklem çok basit; işte formülü…

Gayrimenkul ülkemizde üzerine en çok konuşulan, tartışılan, fikir yürütülen hatta bu konuda birçok tavsiyelerle uzmanlardan daha uzman olanların çoğunlukta olduğu bir alan…

Fakat gayrimenkulde yaşanan iniş çıkışlar birçok kişinin kafasını karıştırıyor. Aslında bu alanın kendi içinde basit bir denklemi var. Pazardaki durgunluğun, piyasadaki hareketliliğin ve dalgalanmaların temelinde bir matematik yatıyor. Bu yazıyı bitirdiğinizde bu basit denklemin nasıl çalıştığını da çözmüş olacaksınız.

Bir örnek üzerinden gidelim. Mesela son altı ayda kira fiyatlarındaki artışa çoğunluk bir anlam veremiyor. Kiralardaki fahiş fiyat artışını sadece ev sahiplerinin açgözlü olduğunu söyleyerek bambaşka bir platforma taşıyor olmak bizi olaylara yüzeysel bakmaktan öteye götürmez.

Oysa kira artışının çok önemli farklı sebepleri var. Bu sebepler bugünden yarına etkisini hemen piyasaya yansıtan sebepler de değil. Öncelikle üretilen konut sayısında üç yıl önceye göre ciddi bir azalma var. 2018 yılında 670 bin adet yeni konuta ruhsat alınırken 2019 yılında bu rakam 345 binlere kadar iniyor. İyi haber; 2020 yılında tekrar bir çıkış var. 520 bin konuda ruhsat alınıyor. Diyeceksiniz ki bu kadar yeni konut piyasa sürülürken nasıl arzda azalmadan söz edilebilir?

Bu arz herhangi bir Avrupa ülkesi için stok artışına sebep olabilir ama ülkemizde her yıl 700 bin veya 800 bin civarında yeni konuta ihtiyaç var. Bunun altında üretim olduğunda stoklar azalıyor. Stoklar azaldığı zaman fiyatlar yükselişe geçiyor.

Hatırlarsanız 2017 ile 2019 yılları arasında kiralarda ciddi bir düşüş söz konusuydu. O dönemde ev sahipleri mutsuzdu çünkü çıkan kiracının daha altında rakamlarla mülklerini kiralamak zorunda kalıyorlardı.  Oradaki düşüşün sebebi ise 2017 yılında konut sektöründe bir rekora imza atılmasıydı. 2017 yılında 1 milyon 350 bin adet konuta ruhsat verilmiş oldu. 2016’da da yine 1 milyon adete yakın yeni konut ruhsatı alındı. Düşünün iki yılda toplamda neredeyse 2.5 milyon yeni konut üretilmiş oldu.  Oysa ihtiyaç duyulan konut miktarı ortalama iki yılda 1.5 milyondu. İki yılda 800 binin üzerinde fazladan konut pazara çıkmış oldu. Arz fazla ama talep azlığı nedeniyle kiralar bazı lokasyonlarda yüzde 50’ye varan düşüşü gördü.

Bugün ise tablo tam tersine döndü. Son üç yılda yeni ruhsat sayısı talebin 300 bin altına düşünce doğal olarak kira fiyatlarında yükseliş başladı. Peki bu yükseliş nereye kadar devam edecek? Kira fiyatlarının freni patlamış kamyon gibi olduğunu söylemek yanlış olmaz nereye kadar çıkacağını ancak talep belirleyecek.

Pandemi döneminde müstakil konutları olan ilgi, ihtiyaçlar nedeniyle ev değiştirme ve depreme karşı bir önlem olarak yeni binalara geçme isteği kiralıklarda aşırı hareketliliğe yol açtı. Bu hareketliliğin içine üniversiteli gençleri ve tayin olanları henüz katmadık. Ağustos’ta üniversiteli gençler ev aramaya çıkınca talep daha artacak. Fiyatların tepe noktasının neresi olduğunu hiç kimse net olarak söyleyemez. Burada hızlı giden kamyonu durdurmanın tek yolu yeni konut üretimi sayısını arttırmak. Her yıl ortalama 750 binin üzerinde konut üretildiğinde kira fiyatları da bir dengeye kavuşmuş olacak. Herkesin kafasında iniş çıkışlarla ilgili denklemin nasıl olduğuna dair bir fikir oluşmuş oldu.
Bir danışman olarak yüksek fiyatlarla evini kiralamak isteyen mülk sahiplerine önemli bir uyarım olacak. Evet mülklerinizi yüksek rakamlara kiralayabilirsiniz ama önceliğiniz kira ödeme disiplini olan bir kiracı bulabilmektir. Çünkü hiç pazarlık yapmadan mülkünüzü kiralayanlar çoğu zaman size sorun çıkarırlar, kirayı düzenli ödemezler. Oysa pazarlık yapanlar gerçekten ödeyecekleri rakamları verebileceklerini düşündükleri için o pazarlığa girerler. İki şeye dikkat edeceksiniz; kiracı adayının ödeme disiplini var mı ve evinize iyi bakacağına inancınız var mı?
Borçlar Kanunu ev sahiplerinden çok kiracıları koruyor bu nedenle de mülkünüze seçeceğiniz kiracıyı belirlerken aman dikkat! Yanlış seçimler sizi hem evinizden hem gelirinizden eder.