Yabancı alıcılar ‘kafeste kuş‘mu?

Son 10 yılda yabancıların Türkiye’de yaptıkları gayrimenkul yatırımları tam win-win durumu ile açıklanabilir. Türk satıcılar kazanıyor, yabancılar kazanıyor. Ancak bu satışlar öyle tahmin edildiği gibi genel satışın içinde çok büyük yere sahip değil.

 Ayda ortalama 100 bin konut satışı varsa bunun en fazla yüzde 5’i yabancılar tarafından gerçekleştiriliyor. Ancak yabancıların gayrimenkul yatırımlarıyla ilgili toplumda yanlış bir algı var. Yabancı alıcılar kafeste kuş mudur?

Mesela satıcıların çoğu, bir yabancı gelsin (özellikle Katarlılar, Suudiler, Azeriler olsun) istiyor. Türk satıcıların kafasında petrol zengini olan bu ülkelerin vatandaşları, satıcı ne isterse pazarlık yapmadan masaya o parayı koyacak ve gözü kapalı mülkü alacak gibi bir önyargı var. Acı ama bir gerçeği burada paylaşmakta yarar var.

Çok sayıda yabancı müşterinin alım-satımına danışmanlık yaptım.  Öyle ne istenirse vermezler, pahalı olanın pahalı olduğunu bilirler. Kıyasıya pazarlık yaparlar. Danıştıkları çok kişi vardır. Her danıştıkları kişinin görüşünü başka danıştıklarıyla teyit ederler. Bazılarının kafası bu teyitler nedeniyle daha fazla karışır ama her şey usulüne ve kurallara uygun olsun isterler.

Herkes iyi bilir ki, iki türlü satış rakamı vardır. Biri resmi rayiç üzerinden yapılan satışlar, bir de gerçek reel satış fiyatı üzerinden yapılan satışlar. Hele alınan bir gayrimenkul ilk 5 yılda satılırsa, daha önceki satış fiyatı ile bugünkü satış fiyatı arasında önemli bir fark varsa satıcının ciddi gelir vergisi ödemesi gerekir. Yabancılar gerçek reel fiyatlar üzerinden alım yapmak istedikleri, elden nakit ödeme yapmak istemedikleri için çoğunlukla pazarlık bu konu yüzünden tıkanır ve sonuçlanmaz.

Yabancılar mutlaka ekspertiz ister. Çoğu mülk sahibi ekspertize sıcak bakmaz. Ekspertiz rakamları ile satış rakamları arasındaki makas da büyük olursa, bu da satışın kapanmamasının önündeki ikinci bir handikaptır. Yabancıların mülkün yasal olarak pürüzsüz olmasını istediklerini, pürüzler konusunda ‘hallederiz abi’ cümlesini duyduklarında arkalarına bakmadan oradan uzaklaştıklarını söylemek yanlış olmaz.

Mülk tercih ederken amortisman süresi de yabancılar için önemlidir. Öyle 300-400 ay geri dönüşümü olan mülkleri ‘bu mülkün fiyatı çok düştü, kira getirisi de yüksek’ diye belgesiz sadece sözel ikna ile satmak mümkün değil. Yabancılara satışta piyasa rayicinin çok üzerindeki satış rakamları ile satışı sonuçlandırmak da uzak bir hayaldir. Özetle, yabancıları ‘kafeste kuş’ olarak gören klasik satıcı bakış açısını değiştirmekte büyük yarar var.