Ev Fiyatlarının Düşmesi İyi mi?

Gayrimenkul sektörüne yeni bir çizgi getirmeyi kendine görev edinen Hakan Aytekin sizler için yazıyor.

Yazılarımı takip edenler bilir. Kasım 2016’dan beri, İstanbul’da ev fiyatları düşecek diyorum. Örneğin, 13.12.2016 tarihinde,

başlıklı yazımda, şöyle demişim:

Gayrimenkul sağlam yatırımdır ama bu krizlerden hiç etkilenmez demek değildir.Peki böyle demişiz de ne olmuş bakalım 5 ay sonra:[caption id="attachment_10090680" align="alignnone" width="971"]

EvRaporu.com[/caption]Memlekette ani düşüşü gerektirecek kadar büyük bir kriz olmadı çok şükür…Ama, dediğimiz gibi, enflasyon, yıllık bazda, ÜFE 2017 Ocak, TÜFE de 2017 Şubat’tan itibaren artık çift haneli. İstanbul konut fiyatları ise, Aralık 2016dan bu yana, grafikten de görüleceği üzere ortalama %4.14 düşmüş. FEDin eli armut toplamadı, 2017de 4 değil ama 3 faiz artışı var dedi, buna paralel olarak, aksi siyasi söylemlere rağmen, dediğimiz üzere, bizde de faiz arttı.

Hükümetin sektöre desteklerine rağmen, 2017ye yumuşak iniş anlamına gelecek tek haneli konut fiyat artışı değil, çok keskin olmasa da düşüşle başladık. Sonuç olarak, keskin düşüş olmadı ama matematik değişmedi, dolar 3,5 TL ise, Aralık 2016ya göre İstanbul’da %34 düşüş beklemeliyiz demişiz. 5 ayda %4.14 konut fiyatlarında düşüş + ÜFEde son 4 ayda %8,61 artış ile reel olarak %11,6 düşüş anlamına gelir. Bu İstanbul konut fiyatları için en az %20 daha düşüş var hedefte demektir. 6 ayda mı olur, 1 yılda mı, 4 yılda mı memleketin genel durumuna bağlı. Biz ancak, bu hızla giderse, 1,5 senede hedefe ulaşırız diyebiliriz. Buradan zımni olarak politik bir yorum da çıkarabiliriz. 4 yılda yavaş yavaş %34 düşseydik yumuşak iniş, ani olarak %34 düşseydik kriz demek idiyse, 1,5 yılda hedefe varmak, türbülanslı bir seyir ve hava boşluklarında ani alçalmalı bir yolculuk anlamına gelir. Anons da geldi zaten: 2019’a kadar, kemerlerinizi bağlayın ve yerlerinizden kalkmayın!..Milliyet Emlak’ta, geçen ayki “Ev Fiyatları Çok Arttı Ne Demek?” başlıklı yazımda, ev fiyat artışlarının yüksek olup olmadığını orada yaşayanların lokal gelir (ücret) artışıyla karşılaştırmak en anlamlısı demiştim. Zira benim gördüğüm en yüksek korelasyon bu iki değişkende. Aksine henüz rastlamadım. Bu mantıkla, yeni bir soru soralım ve yeni bir grafikle yazımızı sonlandıralım:

Bir ülkede, veya şehirde, ev fiyatlarının düşmesi iyi midir? Yukarıda kurduğum hipotezi tersten okursak, ev fiyatları düşüyorsa, lokal olarak o ülkede veya şehirde yaşayan halkın gelirinin (ücret) de düşüyor olması beklenir mi?

Yunanistan’daki konut fiyat artışları ve ücretleri gösteren bu grafikte de kural bozulmadı. Ücretler azalırken konut fiyatlarının düştüğü veya konut fiyatları düşerken ücretlerin de azaldığı görüldü. Yani, farklı değişkenlerin etkisi söz konusu değilse, ülkenin ekonomik durumu ile bu göstergeler birebir örtüşüyor. Yunan hükümeti borç krizi 2009 yılının sonlarında başlamış ve halen sürmektedir. Aşağıdaki grafikte de, 2010 yılından itibaren Yunan ev fiyatlarında sürekli bir düşüş, aynı şekilde Yunanların ücretlerinde de paralel sürekli bir düşüş gözlenmektedir.

Yunanistan’da ev sahipliği oranı %74dür. Yani konuyu, sadece ev fiyatlarına bakarak, arttı, düştü, çok, az şeklinde yorumlamak büyük resmi kaçırmak anlamına geliyor bence…Yunanistan’da 2010’dan beri yabancılar için ev fiyatlarının cazip olduğu ve ev alanlara vatandaşlık verildiği reklamları yapılıyor. Ev fiyatları lokal ücret seviyesi ile paralel olarak aşağıya doğru hareket ederken, kur sebebiyle, yabancılar için çok düşmesi, silahlı değil ama ekonomik bir işgale davetiye anlamına da gelebilir mi aynı zamanda?