|
 |
|
|
Mortgage ile emlak fiyatları uçar mı?
Emlak fiyatları 2001 mali krizinde dolar bazında hemen yarıya, hatta bazı bölgelerde üçte bire kadar düşmüştü. Zaten krizlerde en çok gayrimenkul alımları ertelenir ve fiyatlar çöker. Fakat ekonomik durum düzelir düzelmez, hatta düzelmenin kalıcı olduğu düşünülür düşünülmez, gayrimenkul piyasası yeniden canlanır.
2002 ve 2003 yılında gayrimenkul piyasası kısmen düzelmiş, ama yeterli olmamıştı. Çünkü geleceğe ilişkin beklentiler ve güven tamamıyla olumlu yöne dönmemişti. 2004 yılında ise resmen bir patlama yaşandı. Çünkü kamuoyunda ekonomiye ilişkin güven artık sağlamlaşmıştı. Fiyatlar da böylece dolar bazında kriz öncesinin üstüne çıktı. Gerçi doların değerinin düşük olmasının bunda rolü var. Ama emlak fiyatları bunun üstünde yükseliyor. Bunun nedenini bilmek gerek? Ve bu daha ne kadar sürer?
Arz sınırlı, talep yüksek
Bir ülkedeki emlak fiyatları kişi başına düşen gelirle sınırlıdır. Gelirin artması ise ekonomide büyümeye bağlıdır. Nihayet insanlar gelirleri üzerinden tasarruf yaparak ev satın alır. Geliri olmayan işsiz kirasını bile zor öder. Kentlerdeki konut fiyatlarını arz ve talebin belirlediği malum. Arz sınırlı, talep ise göç nedeniyle yüksekse haliyle konut fiyatları şişer. Tıpkı İstanbul'da olduğu gibi.
Son zamanlardaki fiyat artışlarını bazıları düşen faizlere bağlasa da ülkemizde hala borçla, yani krediyle ev alma sınırlı. Bu nedenle bir süredir yükselen konut talebini başka etmenlere bağlamak gerek.
Kuşkusuz, enflasyon düştükçe krediyle ev alma yoğunlaşır ve düşen faizler emlak talebi doğurabilir. Ancak şimdiye dek artan emlak fiyatları tasarrufların getirisinin, yani reel faizlerin düşerek, bunun gayrimenkulle ikame edilmesi, ya da bir süredir ertelenen konut alımlarının gerçekleşmesinden kaynaklanıyor. Yani söz konusu olan bir maliyet düşüşü değil, tasarruf aracının değişimi. Bir başka deyişle, faizler düşünce bankada para duracağına emlağa yatırım yapmak isteyen yüksek gelir grupları hareketlilik yaratıyor. Geliri yetersiz, hatta borç kullanacakların durumu ise farklı.
2006 yılı itibariyle mortgage, yani ipoteğe dayalı kredi sistemiyle emlak alımı yasal hale gelecek. Böylece borç veren, kredi kullananın aldığı emlağa, koşulları belli biçimde, ipotek koyacak. Krediyi kullanan da faiz ödemelerini vergi matrahından düşecek. Bunun emlak piyasasını uçuracağını düşünenler bir hayli fazla.
Bu sistem bankada parası olan zengin kesime ek konut talebi yaratmaz. Geliri düşük, yani borçla (krediyle) emlak alacaklar için bu sistem önemli. Ancak bu sistemle kredi kullananlar da gelirlerine bağlı olarak krediyi geri ödeyecekler. Dolayısıyla, bu kesiminin geliri gelecek yıl özellikle artmazsa, vergi muafiyeti nedeniyle, ipotekli emlak alımını abartmamak gerek. Üstelik, bu kesimin geliriyle emlak fiyatlarını karşılaştırdığımızda vadenin çok, ama çok uzun olması gerekir. Aksi taktirde taksitleri ödeyemezler. Türkiye'de bu denli uzun vadeli finansmanın sağlanıp sağlanamayacağı ise henüz kuşkulu.
Kısacası, gelecek yıl ipoteğe dayalı emlak alımı sistemi sadece dar gelirliler üzerinde ve ancak kısmen olumlu etki sağlayabilir. Abartılı bir beklentiye gerek yok.
hgunes@milliyet.com.tr
|
|
|
 | Taha AKYOL | | Türkler, Kürtler ve manyaklar
BUGÜN size iki yayından bahsedeceğim. Önce,"T... | |  | Çetin ALTAN | | "Sol" kavramı cacıklaştığında, "değişim"in çarkları affetmez...
Fenerbahçe-Milan gibi gece maçları saat 24'e ... | |  | Melih AŞIK | | Şimdiden kutlarız!
Tayyip Erdoğan, bugünlerde yine Amerika'da...... | |  | Fikret BİLA | | Baykal: Erdoğan milletin kafasını karıştırıyor
Başbakan Recep Tayyip Erdoğan'ın, ABD yolunda... | |  | Hasan CEMAL | | Tank sesiyle uyanmak!(3)
Bir sabah vakti yine tank sesiyle uyanır mıyı... | |  | Yılmaz ÇETİNER | | Beleş maaşlı çöpçü kadroları ne oldu?
Geçmiş siyasi iktidarların dönemlerinde, İsta... | |  | Güneri CIVAOĞLU | | Anayasa'ya estetik
Anayasa'yı "parçalı bohça" zihniyetiyle bir k... | |  | Can DÜNDAR | | Tan baskını
Cumartesi "Bay Provokatör" başlıklı yazımda 6... | |  | Hurşit GÜNEŞ | | Mortgage ile emlak fiyatları uçar mı?
Emlak fiyatları 2001 mali krizinde dolar bazı... | |  | Doğan HEPER | | Halkın kızgınlığı yok mu?
İçinde bulunduğumuz eylül ayı belalı ay. 6-7 ... | |  | Semih İDİZ | | Fransa'ya fazla güvenen Rumlara hüsran
Rumların AB'de oynamaya çalıştıkları temel oy... | |  | Hasan PULUR | | Kuş yumurtası üretmek, yumurtaya taş vurmak...
"KUŞ yumurtası üretmek" diye bir deyim duydun... | |  | Derya SAZAK | | Umudumuz Schröder
Almanya'da pazar günkü seçime doğru, anketler... | |  | Meral TAMER | | İstanbullular sanattan yorgun düşecek
Dünyanın en muhteşem kenti İstanbul'da bu yıl... | |  | Yaman TÖRÜNER | | Özelleştirme soruları
Özelleştirme konusunda kendimize sormamız ger... | |  | Güngör URAS | | Koç, Tüpraş'ı coşturmak, koşturmak zorunda
Koç, 4 milyar 140 milyon dolar ödeyerek Tüpra... | |  | Serpil YILMAZ | | Cıngıllıoğlu gayrimenkul sektörüne yöneliyor...
Geçtiğimiz gün, kendi içinde "büyük", Türkiye... | |  |  | M. Ali BİRAND | | Bu iş bizi bozmaz
Bu yazıyı belirli bir çekinceyle yazıyorum. Z... | |
|
|
Sık Kullanılanlara Ekle
Açılış Sayfası Yap
İletişim Kurumsal
Emlak
Haber İndeksi
Arşiv
Haberci
Üyelik
Bülten
