Ayazağa ihalesinde yeni perde açıldı

İstanbul Maslak’taki 241 bin 945 metrekarelik arazi için Emlak GYO tarafından 29 Eylül 2010 tarihinde son oturumu yapılan ihalede yeni bir dönem başladı. Açık artırmayla gerçekleştirilen ihalede ikinci en yüksek teklifi veren 3 milyar 250 milyon TL hâsılat taahhüt eden Ali Ağaoğlu, projenin peşinatını ödeyerek Emlak GYO ile anlaşma imzaladı.
Türkiye’de hâsılat paylaşımı yöntemi ile yapılan gayrimenkul projeleri arasındaki “en büyük” proje için bugüne kadar benzeri yapılmamış bir karma proje hazırlayacağını açıklayan Ağaoğlu Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Ağaoğlu, ihalede oluşan rakamlara göre 3 milyar 250 milyon TL’lik toplam gelir ve gelirden Emlak GYO’ya yüzde 35.5 idare payı ödeme taahhüdü verdi. Ağaoğlu, projeden yaklaşık 4 milyar 500 milyon TL gelir bekliyor.

Projeyle sınırları zorlayacak
Ağaoğlu Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Ağaoğlu, Emlak GYO Genel Müdürü Murat Kurum ve VakıfBank Genel Müdürü Süleyman Kalkan’ın katıldığı imza töreninde 173 milyon 62 bin 500 TL’lik peşinatın çeki Ağaoğlu tarafından Emlak GYO’ya sunuldu.
Toplantıda kısa bir konuşma yapan Ali Ağaoğlu, Maslak projesinde yaklaşık 4 milyar 500 milyon TL gelir beklediklerini ve bu projede bugüne dek yapılmamış çok özel bir konsept geliştireceklerini dile getirdi. Projenin B ve üzeri gelir grubuna hitap edeceğini söyleyen Ağaoğlu, Maslak’ın Türkiye’nin en değerli arazilerinden biri olduğunu sözlerine ekledi.

Bir koynundan iki post
Proje karşısında heyecanlandığını dile getiren Ağaoğlu, Türkiye’de gayrimenkul yatırımcılarının en büyük sorunlarından birinin iyi arazi bulmak olduğunu söyleyerek “Emlak Konut elde ettiği gelirle bir koyundan iki post çıkarmaya çalışıyor. Geliştirdiği arazileri çok iyi değerlendiriyor" dedi. Bu sayede İstanbul’da düzgün arsa bulduklarını ifade eden Ağaoğlu, "Maslak arazisinde yapacağımız proje, Cumhuriyet tarihinin, parasal ve volümsel olarak en büyük projesi olacak” diye konuştu.
Konuşmasının ardından soruları yanıtlayan Ağaoğlu, arsanın yaşadığı hukuki sonunlarla ilgili olarak, "Türkiye’de iş yapmak kolay değil. Bu tür bürokrasi, zorluklar maalesef olabiliyor. Onu da yasal çerçevede aşacağımıza inanıyorum ve risk görmüyorum" şeklinde konuştu.

İki katına sattılar
Emlak GYO Genel Müdürü Murat Kurum’da yaptığı konuşmada Maslak’taki yaklaşık 240 dönümlük araziyi, bu yıl Haziran ayında TOKİ’den 540 milyon TL bedelle satın aldıklarını belirterek, "540 milyon TL’lik yerimizde yüklenicimiz de 1 miyar 153 milyon TL taahhüt ediyor. Burada yüzde 35.5 payımız var. Satış toplam geliri ise 3 milyar 250 milyon TL. Ali Bey, burada satış gelirini 4.5 milyar TL’ye çıkartacağını taahhüt ediyor ki daha önce de bunu gerçekleştirdi. Belirlenen satış rakamlarının üzerine çıktı. Bizim amacımız, burada, bir bina çıkarmak değil, bina dışında yaşanabilir bir alan üretmek" diye konuştu.

Arsa neler yaşadı?
Emlak Konut GYO ’nun 29 Eylül’de gerçekleştirdiği ihaleyi Metal Yapı-Özüm Petrol-Yeşil İnşaat-Nasa İnşaat-K Yapı-Taşçılar Madencilik Konsorsiyumu toplam gelir hedefi 3 milyar 251 milyon 100 bin TL, şirket payı 1 milyar 203 milyon 232 bin TL’lik teklifle kazanmıştı. Daha sonra açılan davaları göstererek 4 Kasım 2010 tarihinde Emlak Konut GYO ile sözleşme imzalanmayınca ihale iptal sürecine girmiş ve konsorsiyumun 25 milyon TL’lik teminat mektubu yanmıştı.

4 bin 260 konut yapılabilecek
241 bin 945 metrekare yüzölçümüne sahip bulunan arsanın imar planlarında 193 bin 900 metrekaresi konut alanı olarak yer aldı. Bu alanın 2.2 emsal değeri bulunduğu için üzerine 426 bin 580 metrekare inşaat yapma izni bulunuyor. Bu şartlar değerlendirildiğinde Ayazağa’ya 4 bin 260 konut yapma imkânı mevcut.

Gelişmiş ülkelerde konut kredileri daha fazla kullanılıyor
Ağaoğlunun sunduğu çekin finansmanını sağlayan VakıfBank’ın Genel Müdürü Süleyman Kalkan’da toplantıda yaptığı konuşmada önümüzdeki dönemde konut kredilerinin büyüyerek toplam krediler içerisindeki payının artacağını dile getirdi.
Gelişmiş ülkelere bakıldığında konut kredilerinin banka bilançolarında daha fazla yer tutmasının dikkatlerinden kaçmadığını belirten Kalkan, “VakıfBank olarak 9. ay itibariyle baktığımızda, son 1 yılda konut kredilerinde yüzde 37’lik bir artış sağlamış durumdayız. 2011 yılında banka bilançoları özellikle kredi kaynaklı bir büyüme gösterecek” diye konuştu.

Temapark’ta karar vakti
2007 yılından bu yana ihale sürecinde olan 1 milyon 500 metrekare alanlı Atakent doğa ve eğlence parkı alanına İstanbul’un çehresini etkileyecek bir proje gerçekleştirmek isteyen TOKİ, son ihalede rekor rakamlara imza attı.
Üç firmanın katıldığı ihalede arsaya Mesa Mesken-Kantur-Akdaş İş Ortaklığı, 405 milyon 275 bin TL teklif ederken taşınmaz üzerinde 1 milyar 885 milyon TL’lik proje geliştireceğini taahhüt etti.
İhaleye katılan firmalardan Artaş İnşaat-Öztaş İnşaat İş Ortaklığı kuruma aktaracağı rakamı 351 milyon 500 bin TL’de olarak belirlerken arsa üzerinde 1 milyar 850 milyon TL’lik proje geliştirmeyi teklif etti. Günal İnşaat-Doğu İnşaat İş Ortaklığı ise arsaya 336 milyon TL teklif ederken arsadan hedeflediği ciroyu 1 milyar 400 milyon TL olarak belirledi.
2007 yılından bu yana ihale sürecinde olan park alanına TOKİ İstanbul’un çehresini etkileyecek bir proje yapmak istiyordu. Bunun için daha önce ihaleye çıkarılmasına rağmen gerek imar planlarından gerekse diğer etkenlerden dolayı gerçekleşemeyen park için ihaleler peş peşe geldi. Son ihalede rakamı katlayan TOKİ, Mesa Mesken’in de aralarında bulunduğu konsorsiyumun teklifi hakkında son kararını önümüzdeki günlerde verecek.
Projede kentsel servis alanında kalan alanlar için rezidans, ticaret merkezi ve konut yapma imkanının olduğunu belirten yetkililer özel proje olarak değerlendirilecek bölümlerde ise rekreasyon alanı, turizm, ticaret, avm, ofis, konut, residence, fuar alanı, gösteri alanı, kültür merkezi, oyun alanı, restoran ve eğlence sosyal alanların kurulabileceğini belirtiyor.

Dev projelerin yanı başında
Atakent Mahallesi’nde yer alan söz konusu arazinin çevresinde Sinpaş GYO’nun Bosphorus City ve İstanbul Sarayları gibi projelerinin yanı sıra Artaş İnşaat’ta Atakent projelerini gerçekleştiriyor. Halkalı’nın yanı sıra Başakşehir ve Isparkule gibi bölgelere de hitap etmesi planlanan Tema Park Projesi Ağaoğlu Grubu tarafından Başakşehir Ayazma’daki My World Europe’de komşu olacak. Burada Ağaoğlu 3 bin 100 konut projesi kuruyor.
Tema Parkı’nın etki alanına giren ve son dönemde dikkat çeken bir başka proje ise Soyak tarafından inşa edilen Soyak Park Aparts Projesi. Satışa çıkan bu projede de 2 bin 200 konut yer alıyor.

Başakşehir’e de Kuzu Grup imzası
Kuzu Grup, Emlak Konut GYO’nun İstanbul Başakşehir Bahçeşehir 2. Bölge’de satışa çıkardığı 41 bin 909 metrekare arsanın fiyatını pazarlık oturumunda 50 milyon 310 bin TL+ KDV’ye yükseltti.
Emlak Konut GYO’nun İstanbul Başakşehir’de 2 Aralık’ta düzenlediği arsa ihalesine tek teklif veren Kuzu Grup, 1. oturumda arsa üzerinde 168 milyon TL değerinde proje geliştireceğini açıklarken elde edeceği gelirin 36 milyon 960 bin TL’sini arsa payı olarak kuruma aktaracağını taahhüt etmişti. Yapılan ikinci oturumda rakamları yükselten Kuzu, arsa üzerinde 193 milyon 500 bin TL+ KDV değerinde bir proje geliştireceğini ifade ederek bu gelirden kuruma 50 milyon 310 bin TL+ KDV aktaracağı taahhüt etti. Emlak Konut GYO, yaptığı açıklamada bu teklifin değerlendirme aşamasında olduğunu dile getirdi.
Bahçeşehir’deki 41 bin 909 metrekare arsa üzerine imar planlarına göre konut ve ticaret merkezi yapılabiliyor. Arsaya 62 bin 864 metrekare konut ve 20 bin 954 metrekare ticari alan olmak üzere toplam 83 bin 819 metrekare inşaat yapma izni bulunuyor.

Uygulama iyi sağlanamazsa dönüşüm fikri ölü doğar
Kentsel dönüşümde en önemli noktanın uygulama olduğunu dile getirerek sözlerine başlayan Kullar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Kul, kentsel dönüşümle ilgili büyükşehir meclisinde kabul edilen kararı geç atılmış ama doğru bir karar olarak niteledi.
Kul, yaptığı açıklamada “Alınan kararlar kadar, uygulamayı da görmek lazım. Belediyenin parsel birleşimlerindeki avantajı net ve açık bir şekilde sağlaması lazım ki, böylece daha büyük ve planlı projeler oluşabilsin. Yapılacak olan çalışmalarda büyükşehir ve yerel belediyelerin şeffaf ve yatırımcının önünü açan bir tavır sergilemesi gerekiyor” dedi.
Sadece kanun çıkarmanın tek başına yeterli bir konu olmadığını belirten Kul, “Bu kanunları uygulayan ve yorumlayan kamu görevlilerin yaklaşımı da çok önemli” diye konuşarak vatandaşın evinin yıkılmasına ikna olabilmesi için, hatırı sayılır bir imar avantajı kazanması gerektiğini dile getirdi. “Önümüzdeki süreçte, vatandaş ile müteahhitlerin ve yerel yönetimlerin yoğun temasa geçeceği bir sürece şahit olacağız. Bu süreçte, herkesin yapıcı bir politika izlemesi, kentsel dönüşümün hızlı ve sağlıklı olması açısından hayati önem taşıyor. Eğer bu süreci iyi yönetebilirsek; daha planlı, modern ve sağlam yapılarla daha yüksek standartlarda bir şehir yaşamına sahip olabiliriz” diyerek sözlerini bitirdi.

ÜÇ ADIMDA AHMET KUL’UN DÖNÜŞÜM FORMÜLÜ
1- Sürecin nasıl işleyeceğinin net ve şeffaf bir şekilde kamuoyuna anlatılmalı.
2- Dönüşümün hızlı ve sağlıklı olabilmesi için belediyeler insiyatif kullanmalı, süreç yasal prosedürlere boğulmamalı, ve standart dışı uygulamalarla rant iddialarına meydan verilmemeli. Yoksa dönüşüm fikri ölü doğar.
3- Parsel birleşimleri ciddi avantaj sağlamalı ve büyük projelerle dönüşüm daha sağlıklı ilerlemeli.

Yap satçılara da bankacı desteği
Finansbank KOBİ Bankacılığı, inşaat sektörünün yeniden hareketlenmesine destek olmak amacı ile geliştirdiği yeni ürünü Yap/Sat Kredisi’ni tanıttı. Yeni geliştirilen ürün ile Yap/Sat Kredisi kapsamında müteahhit firmaya 3 milyon TL’ye kadar kredi tahsis eden banka, projenin bitişini takiben gerçekleşen konut satışları ile kredi borcunu kendiliğinden kapatıyor. Bu model, projedeki nakit akışını dikkate alarak müteahhit firmayı doğru zamanda, doğru oranda borçlanmaya yönlendiriyor.
Yeni ürün ile ilgili bilgi veren Finansbank Kobi Segment Yönetimi Grup Yöneticisi Özhan Örge, “İnşaat sektörü krizle birlikte yara almış olsa da gayrimenkul yatırımının önemi kriz ortamı ile birlikte daha da arttı. Finansbank olarak sektöre özel geliştirdiğimiz yeni ürünümüz Yap/Sat Kredisi ile konut piyasasında yaşanan durgunluğu bozup, piyasanın yeniden hareketlenmesine destek olmayı hedefliyoruz” dedi.
Yap/Sat Kredisi kapsamında müteahhit firmaya 3 milyon TL’ye kadar kredi tahsis edilebiliyor. Bir konut projesinin bu kapsamda kredilendirilebilmesi için proje kapsamındaki konut alanının minimum 1.500 ile 10 bin metrekare kapalı alan ile sınırlı olması, konut sayısının 10 ile 50 arasında olması gerekiyor.