Gayrimenkul fiyatlarının artması için iki önemli gelişme gerekiyor. Biri ekonomik büyüme hızının yüksek ve sürekli olması. Diğeri alternatif yatırım alanlarında getirinin düşük olması. Özellikle de faizlerin. Faizler düşünce yatırım artıyor, ekonomik büyüme hızlanıyor. Aynı zamanda, tasarruf sahibi gayrimenkule yöneliyor.
Büyüme hızı ile gayrimenkul fiyatları arasındaki ilişki iki yere dayanıyor. Biri, işsizlik azalınca insanlar kazançlarıyla ev sahibi olmak istiyorlar. İkincisi, yatırımlar yükselince sanayi arazilerine olan talep de artıyor. Ve artan talep fiyatları yükseltiyor. Krizlerin etkileri ise tam tersi. 2001 krizinde bunu gördük. Fiyatlar dolar bazında yarıya, hatta daha aşağılara inmişti. Ancak şimdi biraz toparlanıyor.
Aslında gayrimenkul fiyatlarını birçok etmen etkiliyor. ABD’nin önde gelen yarı - resmi araştırma kuruluşu NBER tarafından geçenlerde yayımlanan bir araştırma bu konuya eğiliyor. Araştırma (devlet okullarına yapılan harcamayı hesaplamada piyasa değerlendirmesi yöntemi) Lisa Barrow ve Cecilia Rouse tarafından ele alınmış. Temel olarak devletin okullara yaptığı harcama ile okul çevresindeki gayrimenkul fiyatları arasındaki ilişkiyi inceleyen araştırmanın en önemli bulgusu, yerel yönetimlerin bölge okuluna ayırdıkları bütçedeki her 1 dolarlık artışın ev fiyatlarında 20 dolarlık bir artışa neden olması. Araştırmacılar bunu, ev satın alacakların okulu düşünerek karar verdikleri sonucuna varıyor. Yani bölge okulunun kaynakları bolsa, ebeveynler de çocuklarını düşünüp o bölgeye yöneliyorlar.
Kısacası, evimizin bol para etmesini istiyorsak hemen mahalle okuluna yardım yapmalıyız! Konu önemli. Çünkü ABD’de devletin eğitime aşırı kaynak ayırdığını ve bu paraların heba olduğunu iddia eden az değil. Ancak konu yumurta - tavuk hikayesine benziyor. Zengin bir semtte okullara daha fazla para ayrılması da aynı istatistiksel sonucu gösterecektir ki, bu da çok doğal.
Amerikan sosyal bilimleri istatistiksel çalışmalara çok önem verir. Ampirisizm denen bu yaklaşımın temel gediği ise nedensellik ilişkilerinin doğru belirlenememesidir. Okula harcanan paradan dolayı gayrimenkul fiyatlarının artmasını düşünmek pek aklımıza uymuyor. "Zenginlerin olduğu bölgelerde okullara çok para ayrılır" demek daha akla yatkın. Hatta en doğrusu "zenginlerin oturduğu bölgelerde fiyatlar daha yüksektir" demek.
Türkiye örneğine dönersek, özel - kamu ayrımı yapmaksızın, okul bütçeleriyle bulundukları bölgelerin gayrimenkul fiyatları karşılaştırılabilir. Mesela İstanbul’da Bilgi Üniversitesi ana kampüsünü Kuştepe’ye taşımadan önce bu gecekondu bölgesinde fiyatlar çok düşüktü. Fakat sonra bölge birdenbire cazibe merkezi haline geldi ve fiyatlar çok yükseldi.
Türkiye’de gayrimenkul fiyatlarını etkileyen etmenler malum. Kriz sonrası toparlanan gayrimenkul piyasası büyümenin sürekliliğiyle hız kazanabilir. Tabii reel faizlerin de yüzde 30 mertebesinden 10 - 15 puan inmesi gerekiyor. Ancak önümüzde aşmamız gereken Irak eşiği var.
Ancak ekleyelim; artık gayrimenkulün likidite sorunu öğrenildi. Museviler gibi birçokları artık taşa toprağa servetini yatırmıyor!