Ev Sahibi Kiraya En Fazla Yüzde Kaç Zam Yapabilir?

Kiracı ve ev sahipleri arasında problem yaratan ve zaman zaman tartışmalara sebep olan konulardan en önemlisi kira artışıdır. Konut sahibinin hukuki bir sözleşme çerçevesinde sahip olduğu konutu kullanıma vererek karşılığında bir bedel talep etmesine kira denir. Bazı durumlarda kiracı belirlenen yasal oranlarda artması gereken kira bedelini ödemek istemezken bazen de konut sahibi yüksek oranlarda kira talep ederek kiracı ile anlaşmazlık yaşar. Bu gibi durumların çözümü için 2012 yılında yürürlüğe giren Borçlar Kanunu sektörde bir standart olarak kabul edilir. Peki, hangi kriterlere göre kiraya zam yapılabilir?

Kira artışı ne zaman ve nasıl yapılır?

Konut ve iş yeri gibi gayrimenkullerin kiralanmasında kira sözleşmesi esas alınır. Kira sözleşmelerinin süresi aksi belirtilmedikçe bir yıldır. Bir yıl sonunda sözleşme yenilenir ve kira artışı gerçekleştirilebilir. Döviz cinsinde ödenen kiralarda kira bedeli beş yıl boyunca aynı kalır. Beş yıl sonunda ise yapılan artış mahkeme yolu ile tespit edilir. Konut bedelinin yasal sınırlar dahilindeki artışı kira artışı olarak adlandırılır. Borçlar Kanunu kapsamında kira bedeli bir önceki yılın 12 aylık ÜFE ortalamasını geçmeyecek şekilde belirlenir. Ülke ekonomisinde üretilen ve satışa sunulan ürünlerin fiyat değişikliklerini ölçen endeks oranı kira artışında baz alınır. Fiyat değişiklik endeksi olarak bilinen Üretici Fiyat Endeksi oranları her ay Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanır.

Kiraya zam nasıl hesaplanır?

ÜFE'nin 12 aylık ortalaması alınarak belirlenen oranlar kira artışında baz alınır. Kira artışının yapılması planlanan aydan bir önceki aya bakılarak kira artışı gerçekleştirilir. 2018 Şubat ayında sona eren bir konut sözleşmesinde iki taraf da sözleşmenin devamı konusunda mutabıksa TÜİK verilerine göre artış oranı 12 aylık ÜFE ortalaması olan 15,66'dır. Bu da konut sahibinin kirayı en fazla bu oranda artırabileceği anlamına gelir. ÜFE oranlarının üzerinde kira artışı yapılamaz. Belirlenen oranlar dahilinde veya oranların altında yapılan kira artışı tarafların anlaşmasıyla şekillenir. Örneğin 15,66 olan ÜFE oranına göre 1000 lira kira bedeli olan bir konutun kira artışı en fazla 156 lira 6 kuruş olabilir. Konut kira artışında TÜİK oranları dikkate alınırken ofis ve iş yerleri için iki taraf arasında kira sözleşmesinde belirlenen yıllık oran geçerlidir. Bu oranın üzerinde artış gerçekleştirilemez.

Anlaşmazlık durumunda kira tespit davası açılabilir

Konut sahibi evinin değerini artırmak isterse ve bu hususta ÜFE bedelinin üzerinde bir oran talep ederse kiracı hakkını hukuki yollarla arayabilir. "Kira tespit davası" adı verilen dava türünde kira bedeli mahkemeler tarafından belirlenir. Bu davada hakim kira oranını belirlerken ÜFE ortalamasını dikkate alır. Aynı zamanda kiracının ekonomik durumu da oranın belirlenmesinde hakim tarafından değerlendirilir. Konut sahibi ÜFE'nin üzerinde bir kira artışı talep ederse ve kiracı bunu kabul etmezse ev sahibinin kiracıyı evden çıkartma gibi bir hakkı bulunmaz.