Kurulacak sistemin kişilere değişik seçenekli krediler sunması lazım. Bunun için de öncelikle gayrimenkul kredisi piyasasının oluşturulması gerekiyor. Zaten, konunun Sermaye Piyasası Kurulu tarafından üstlenilmesinin temel nedeni de bu.Uluslararası uygulamadaki kredilendirme seçenekleri şöyle özetlenebilir:a) Sabit faizli gayrimenkul kredileri: Bu çeşit krediler, genellikle gayrimenkulün satın alınma veya ekspertiz değerinden düşük oranının % 80'ine kadar çıkabiliyor. Bazen, değerin % 95'ine varan ölçüde kredilendirme de yapılabiliyor. Ancak, gayrimenkulün değerinin % 80'inin üzerinde bir kredi istenmesi halinde faiz oranı da kademeli olarak yükseltiliyor. Sabit faizli krediler genellikle kısa vadeli krediler için kullanılıyor. Kredi verenler de, alacakları riski düşünerek, uzun vade için sabit faizli bir seçenek sunmak istemiyorlar. Bu uygulamalarda kısa vade, 7 yıla kadar olan vadeler anlamında. Sabit faizli gayrimenkul kredilerinde, her ay ödenecek anapara ve faiz miktarının toplamı da sabit ve zaman içinde artmıyor. Yani, zaman geçtikçe, ödenen toplam sabit miktar içinde faiz bölümü azalırken, anapara bölümü artıyor. Böylelikle, kredi kullanan kendisini hem enflasyondan hem de faiz artışlarından korumuş oluyor. Ayrıca, verilen kredinin % 97.5'e kadar olan bölümü, bir prim karşılığı sigorta edilebiliyor. Ülkemizde en çok tercih edilecek gayrimenkul kredisi biçimi bu olacak gibi görünüyor.b) Değişken faizli gayrimenkul kredileri: Bu çeşit gayrimenkul kredilerinde, kredinin faiz oranı, önceden üzerinde anlaşılan belli periyot ve şartlarla kredi veren tarafından değiştirilebiliyor. Değişken faizli kredilerde faiz oranı, faiz riski azaldığı için, sabit faizli kredilere nispeten genellikle daha düşük oluyor. Öte yandan, faiz oranlarının gözden geçirilmesi periyodu, 3 aydan 5 yıla kadar uzatılabiliyor. Bazen de, faizler Hazine bonosu faizlerine veya enflasyon verilerine endekslenebiliyor. Değişken faizli kredilerde, aylık ödentiler çok farklı gerçekleşebiliyor. Bu nedenle, kredi kullanan kişiler ödeme planı yapmakta biraz zorlanıyorlar. Bunu önlemek için de, faiz değişimlerine üst limitler uygulanması öneriliyor.c) Artan ödeme miktarlı krediler: Bu kredilerde de faizler sabit. Ama, ödenen toplam tutar zaman içinde artıyor. Böylelikle, ilk yıllarda daha az, sonraki yıllarda daha yüksek anapara ödemesi yapılması mümkün oluyor. Hatta, uzun yıllar anapara ödemesi yapılmayan planlar bile var.d) Arada büyük ödemeler yapılan krediler: Bu çeşit krediler, kredi kullananın beklentilerine göre şekillendiriliyor. Örneğin, 30 yıllık bir kredide, 15'inci yılda toplu bir ödeme yapılması ödenen toplam faizi ciddi biçimde düşürebiliyor. Kredi kullananlardan bazıları bu yolu seçiyorlar. Yine, ayda bir ödeme yerine iki haftada bir ödeme yapılması da, ödenen toplam faizde büyük azalma sağlıyor. ytoruner@milliyet.com.tr Gayrimenkul kredisi (mortgage) sisteminde, verilen kredinin sizin tercihlerinize uyması çok önemli. Çünkü, bazıları büyük miktarda ön ödeme yapmak isterlerken, bazı kişiler uzun vadeli kredi arzuluyorlar. Tercihler çeşitli nedenlerle farklı olabiliyor. Örneğin, bazı kişiler için faiz oranı, bazıları için kredinin büyüklüğü, bazıları için bir süre anapara ödenmeden sadece faiz ödenmesi, bazıları için de vadenin uzunluğu önemli olabiliyor.