Bankalar gibi gayrimenkul kredisi veren kuruluşlar, kredinin ödenmemesi durumunda gayrimenkulü satmak zorunda kalırlarsa, öncelikle tapuda bu gayrimenkulün varlığını bilmek ve bu durumu garantiye almak zorundalar. İşte bu garantiyi, "mülkiyet garantisi" sağlayan şirketler veriyor. Türkiye'de tapu kayıtlarının % 30'undan fazlasında çeşitli uyuşmazlıklar var. Bu nedenle, "mülkiyet garantisi" veren şirketlere çok iş düşecek. Neredeyse, bu şirketler olmadan sistemi çalıştırmak bile zor olacak."Mülkiyet garantisi" üzerindeki nominal değere kadar olan kayıpları ödemeyi vaat ediyor. Bu poliçe, gayrimenkul sahibine, alıcıya veya gayrimenkul kredisi veren kuruluşa verilen bir tapu kayıtları teminatı. Bu sayede alıcı veya kreditörün tapu kayıtlarını bütün detayına kadar incelemesine de gerek kalmıyor. Bu inceleme, "mülkiyet garantisi" veren kuruluşa ait. "Mülkiyet garantisi" sadece poliçe sahibini değil, onların varislerini de koruyor. Borsa (İMKB) Başkanı iken, tapu kayıtlarına güvenerek, İMKB'ye meşhur Maçka Kışlası'nın kullanma hakkını devletten almıştım. Tapu kayıtlarında bu işlemi önleyecek bir şerh yoktu. Ama, işlemin sonrasında İstanbul Teknik Üniversitesi bizim tapu kaydımızın iptali için dava açtı ve kazandı. Biz de İMKB için İstinye'deki arsayı bulduk. Ülkemizde, "mülkiyet garantisi" sistemi olsaydı, böyle bir durumla karşılaşmayacak, zararımız ödenecek ve Teknik Üniversite, "mülkiyet garantisi" veren kuruluşu dava etmek zorunda kalacaktı. Yine, ülkemizde "mülkiyet garantisi" sistemi olsa, Dolmabahçe'de Ritz Otel'in bulunduğu bina için sırf sahipleri hükümete karşı olduğu için dava açılamayacak ya da açılan davaları, "mülkiyet garantisi" kuruluşu göğüsleyecekti. Uzun süreli kira uygulamalarında, "mülkiyet garantisi" sistemi özellikle önemli. ABD'de, "mülkiyet garantisi" gayrimenkul kiralamalarında bulunması gereken bir ön şart. Bu garantiden hem kiralayan hem de kiraya veren faydalanıyor."Mülkiyet garantisi" risk oluştuğunda mahkeme sürecini beklemeden alıcı ve satıcıyı koruyor. Öyle ki özellikle ülkemizde uzun süren davalar yüzünden, sonuçta dava kazanılsa bile büyük maddi kayıplarla karşılaşılıyor.Bu poliçe, halka açık şirketlerin gayrimenkul varlıkları üzerinde garanti sağlayıp, güveni artırıyor. Ayrıca, yapılan gayrimenkul alımlarında mülkiyetin tartışmasız olması lazım. Gelişmiş ülkelerdeki gayrimenkul işlemlerinde, "mülkiyet garantisi" alınmaması, yöneticilerin ihmali olarak görülüyor. Öte yandan, yabancı yatırımcılar (özellikle, ABD şirketleri) böyle bir garantiyi önşart olarak istiyorlar.Ayrıca, mali kurumlar tarafından verilen gayrimenkul kredisinin ikincil piyasada satılabilmesi için, "mülkiyet garantisi" şart koşuluyor. Yani, bu olmadan piyasa kurulamıyor.Bizimkiler mi ne yapıyorlar? Getirilen "mortgage" sistemi içinde halen, "mülkiyet garantisi" uygulaması yok. ytoruner@milliyet.com.tr Gayrimenkul kredisi (mortgage) sisteminin uygulanabilmesi için mülkiyet garantisi (title insurance) denilen bir sisteme ihtiyaç var. Amerika Birleşik Devletleri (ABD), İngiltere, Kanada gibi sistemin en iyi ve yoğun uygulandığı ülkelerde gayrimenkul kredisi sistemini, "mülkiyet garantisi" veren title insurance şirketleri kurmuş ve geliştirmişler. "Mülkiyet garantisi" uygulaması şu anda Almanya, İtalya, İspanya, Fransa gibi birçok gelişmiş ülkede var.