Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları halka açılmaya başladı. GMYO’larının halka açılması, küçük tasarruf sahipleri için yeni bir yatırım imkânıdır.
GMYO’nun halka açılması demek, hisse senedinin, belli bir fiyatla isteyene satılması, daha sonra da bu hisse senetlerinin diğer şirket hisse senetleri gibi (Arçelik, Koç Holding gibi) borsada işlem görmesi demektir.
GMYO’nun sahip olduğu (portföyünde bulunan) binaların, arsaların fiyatı artıkça, kiraları toplandıkça, GMYO hisse senetlerinin de değeri artıyor. Bu hisse senetlerini satın alanların ellerindeki kâğıdın fiyatı yükseliyor.
GMYO’dan hisse senedi satın alanların bu kâğıtlarını her işlem günü borsadaki değerlerinden satma şansları var. Aynı şekilde isteyen tasarruf sahiplerinin de (illa da halka arzı beklemeleri gerekmiyor) istedikleri gün borsadan bir GMYO hisse senedi almaları mümkün.
Katılım belgesi satılıyor
Bir GMYO portföyü şöyle oluşuyor. Bir veya daha fazla binası (ofis, alışveriş merkezi, otel vb.), üzerinde yeni proje geliştirilecek arsası, veya herhangi bir bina veya arsa üzerinde hakkı olanlar, bunları bir paket haline getiriyor. Bir uzman kuruluş bunların değerini belirliyor. Ve bunlar kurulacak bir GMYO şirketinin varlığını oluşturuyor.
Diyelim ki bu gayrimenkullerin sahibi GU ve de bunların belirlenen değeri 100 TL. GU, bu gayrimenkulleri yeni kurulan ve sermayesi 100 TL. olan GMYO şirketine satıyor. Artık gayrimenkullerin sahibi GU değil, GMYO şirketi. Ama GU, bu şirketin 100 TL’lik sermayesinin yüzde 100’üne sahip ve yönetimine hâkim.
Diyelim ki GMYO, sermayesinin yüzde 25’ini halka açmaya karar verdi.
Bu durumda halka açma 3 şekilde olabilir:
- GMYO’nun sermayesinin yüzde 100’üne sahip GU’nun hisse senetlerinin yüzde 25’i halka satılır. Satıştan elde edilecek para (eğer başa baştan satılmış ise) 25 TL. GU’nun cebine girer.
- Veya GMYO, yüzde 133 sermaye artırımı ile sermayesini 100 TL’den 133 TL’ye çıkarır, 33 TL’lik yeni senetler halka satılır. Şirketin 133 TL’lik yeni sermayesinin dörtte biri halka arz edilmiş olur. Sermaye artırımından satılan hisselerin bedeli 33 TL. şirkette kalır. Şirket bu sermaye girişi ile yeni gayrimenkul yatırımları yapar.
- Veya GMYO, yüzde 20 sermaye artırımı ile sermayesini 100 TL’den 120 TL’ye çıkarır, 20 TL’lik yeni senetler ile GU’nun hisse senetlerinin 10 TL’lik bölümü, yani toplam 30 TL’lik senetler halka satılır.
Böylece şirketin 120 TL’lik yeni sermayesinin dörtte biri halka arz edilmiş olur. Hisse satışından gelecek paranın 20 TL’si GMYO’da kalır, 10 TL’si ana hissedarın cebine girer.
Tarafların bekleyişi farklı
Genelde görülüyor ki GMYO’nun halka açılmaları, gayrimenkul sahiplerine ve tasarruf sahiplerine farklı imkânlar sağlıyor:
- Gayrimenkul sahipleri portföylerindeki (şirketin mülkiyetindeki) gayrimenkullerin bir GMYO çatısı altında toplayarak, bunları istedikleri zaman kolaylıkla nakde çevirme imkanına kavuşuyor. Bu nakit ile yeni gayrimenkul yatırımları veya başka yatırımlar yapabiliyor.
- Tasarruf sahipleri, bütününü almaya güçleri yetmeyecek büyüklükteki gayrimenkullerden veya gayrimenkul paketinden imkânları ölçüsünde pay alıyor. Bu paketteki değer artışından veya paketteki gayrimenkullerin kirasından yararlanıyor.
- GMYO için devletin çok önemli bir vergi teşviki var. GMYO’lar kurumlar vergisi ödemiyor. Bu vergi avantajı hisse senetlerinin bir bölümünü satmayan gayrimenkul sahipleri için de pay satın alanlar için de önemli.
- Kanuna göre GMYO’larının varlıkları 6 ayda bir bağımsız denetim kuruluşlarınca değerlendiriliyor. Değerleme sonuçları halka açıklanıyor. Böylece pay satın alanlar, payını satın aldıkları gayrimenkulün ekspertiz değeri ile borsa değerini karşılaştırma şansına sahip olıuyor. Genelde borsa değeri ekspertiz değerinin altında seyrediyor.
