Konut satışını yasa değil düşük faiz patlatacak

Konut piyasası faizin düşük olduğu dönemlerde canlanır. Bunu yakın tarihte yaşadık. Mevduat faizleri, repo geliri düşünce, döviz fiyatı aşağıya inmeye başlayınca ve de bankalar yüzde 1 dolayında aylık faizle konut kredisi verince konut piyasası hareketlendi. Aylık konut kredisi faizleri yüzde 1.5 dolayına çıkınca piyasa yavaşladı."Mortgage yasası" söylentileriyle halk yanlış beklentiler içine sokuldu. Yasa çıkınca konut fiyatlarının ve faizlerin ucuzlayacağı, herkesin kira öder gibi ev satın alabileceği havası yaratıldı. Parası olan için de parası olmayan için de konuta ilgiyi artıracak olan "düşük faiz"dir. Faizin yüksek olduğu dönemlerde, parası olan, konut satın alacağına, parasını faizde değerlendirmeyi tercih eder. Faizin yüksek olduğu dönemlerde, konutu olmayan, kredi almaktan korkar. Yasayla konut fiyatı da ucuzlamaz, faiz de... Konut fiyatını ve faizi ekonominin gidişi belirler. Ekonomi gerçekten iyi ve güçlü çizgiye geldiğinde, konut maliyeti de faiz de hazmedilebilir ölçüye gelir.Yasayla sadece konut kredisi kullananlara vergi kolaylığı getirilir. Açık anlatımıyla, aylık taksitlerinin bir bölümüne Devlet Baba katkıda bulunur. Türkiye'nin ekonomik durumu ve IMF ile ilişkiler buna imkân vermediğinden, "vergi teşviki" diye adlandırılan bu devlet yardımı yasada yer alamadı.Yasa ne getirecek? Yasa, her şeyden önce kredili konut satışlarına disiplin getirecek. Bugüne kadar bu yasa olmadan da bankalar konut kredisi veriyordu. Fakat bankaların verdiği konut kredisinin diğer kredilerden farkı yoktu. Bankalar genel kredi düzeni içinde bu tür kredilere yönelmişti.Bundan sonra konut kredisinde krediyi verenin de kullananın da hak ve sorumlulukları yasayla düzenlenmiş durumda. Sadece o kadar da değil, yasa, konut kredisi verecek olan kredi müesseselerine uzun vadeli kaynak yaratma kapısını açıyor. Uzun vadeli kaynak toplamanın hukuki çerçevesini ortaya koyuyor. Yasa ne getiriyor? Yasa, kredi kullanacak olanlara ne getirdi? Belli yükler getirdi. (1) Bu yasanın usulüne göre, kredilemede banka ile kredi kullanan arasındaki ilişkiler belli usullere bağlanıyor. Bunun bir faturası olacak. (2) Konut, tapuya gerçek değeri üzerinden kaydedilecek. Alım-satım vergisi yükü artacak. (3) Kredi taksiti 2 defa üst üste ödenmediğinde, ipotekli konut hemen satılabilecek. (4) Bu tür krediler, bankaların uzun vadeyle borçlanarak toplayacakları kaynaktan finanse edileceğinden faiz oranları (göreceli olarak) diğer kredi faizlerinden (Hazine Bonosu faizinden ve de bankaların fonlama maliyetinden) yüksek olabilecek. Buna karşılık yasa, konut satın alacakları ayıplı mala karşı korumaya alıyor.Özetle, yasa iyi olmuştur. Yasa ipotekli konut kredisi uygulamasını düzenleyecektir. Bu yasa konut fiyatının ve kredi faizinin düşmesini sağlayamaz. Bankalar ne kadar uzun vadeyle borç bulur (fon toplar) ise, konut alacaklara da o vadeyle kredi verecektir.Önümüzdeki günlerde konut yapan ve satanlar ile almaya niyetlenenler, "şapkalarını önlerine koyarak ciddi ciddi düşünceye dalacaklar". (1) Konutta çok sayıda stok var. Çok sayıda yeni proje başlatıldı.Yapımcıların ümidi "yasa çıkınca talebin patlaması" idi. (2) Dar ve sabit gelirli kesim "ümitlendi". Kira öder gibi taksitlerle ev satın alma beklentisindeydi. Yasa hem konut yapanların hem de konut almak isteyenlerin beklentilerini kısa sürede cevaplayamayacak. Taraflar yeni duruma göre pozisyon belirleyecek. Ne olacağını zamanla yaşayarak göreceğiz. guras@milliyet.com.tr Çok şey değişmeyecek