Talebi belirleyen en önemli etmen güvendir. Vatandaş güvendiği bir ekonomik ve siyasal ortamda konut ya da işyeri almak ister. Ekonomik istikrarın kalıcılığını görmeden yahut siyasette bir karışıklık olmayacağını anlamadan alıma geçmek istemez. Unutmayalım, emlak uzun vadeli ve likit olmayan maldır. Yani yüksek risk taşır. Bu riskin de telafisi ancak yüksek bir getiri beklentisiyle mümkündür.İkincisi, emlakın krediyle alınması durumunda vadenin uzunluğu ve faizin düzeyi çok önemlidir. Hatta vade uzunluğu faizden daha önemlidir. Çünkü böylelikle aylık gelirden ödenecek taksitlerin miktarı düşer. Bize kalırsa, 2004 ve 2005 yılında konut kredilerini birdenbire patlatan en önemli unsur vadelerin uzaması olmuştur. Dünkü yazımızda konut piyasasını değerlendirmeye başladık. En önemli konu tabii fiyatlar. Konut fiyatlarını arzdan çok talep belirler. (Arz da talebe bağlıdır) Talep ise yalnızca demografik değişime, yani nüfusa bağlı değildir. Öyle olsaydı talep hep aynı kalırdı. Üçüncüsü ve tabii çok önemli bir başka etmen de gelir düzeyidir. Gelir düzeyi arttıkça ya da artması beklendikçe emlak talebi artabilir. Kiraların genellikle gelirin beşte biri kadar olduğu varsayılır. Bu doğruysa, konutun aylık maliyeti bu rakamdan daha düşükse talep doğar. 2005 yılında kiraların hızla yükselme nedeni de buydu. Aylık maliyetler düşük kaldı.Emlak alımında elbette spekülasyonun önemli bir rolü vardır. Birçokları konut ya da işyeri alımını bir kâr aracı görüp, ucuzken alıp, fiyatı yükseldiğinde satmaya çalışabilir. Ancak bunun öngörüsü pek kolay değildir. Bu nedenle oldukça risklidir.Nihayet, ülkemize özgü nüfus kayması da konut fiyatlarında önemli bir etmen olarak eklenmelidir. Kentlere ve kent merkezlerine olan nüfus kayması elbette fiyatlarda sürekli yukarı doğru bir baskı yaratıyor. Ama bu kısa vadede önemli değildir. Gelirler artacak mı? Bunlar konut fiyatlarındaki talep yönünden fiyatı belirleyen etmenler. Ancak fiyatın belirlenmesinde arz yönlü etkiler de var. Yeni konut arzı ya da konut maliyetlerindeki gelişmeler çok önemli. Gerçi ülkemizde inşaat maliyetleri fiyatların küçük bir oranı olduğu için bu pek önemli değil. Asıl önemli maliyet arsa. Öte yandan, zaman zaman piyasaya gelen toplu konut arzları elbette fiyatların büsbütün tırmanmasını engelleyebilir. Ancak unutmayalım, talep genel değil, yerel olarak oluşur. Yani İstanbul'un belli köşelerinde oturan ya da çalışanlar yine yakın yerlerdeki emlaka bakıyor.Bizce 2006 yılının geri kalanında emlak piyasası (özellikle konut ağırlıklı düşünürsek) 2005'e göre daha durgun geçecek görünüyor. Çünkü faizler çok yükseldi. 2007 yılının ilk yarısında ise belirsiz, hatta biraz çırpıntılı bir konjonktürün süreceği görülüyor. 2008'i şimdiden öngörmek zor. Fakat ekonomik büyüme hızı düşse bile, faizler hızla düşse ve piyasaya yeni toplu arzlar gelse bile bir ölçüde piyasa canlanabilir. hgunes@milliyet.com.tr Konuta olan talep
