Değerli konut vergisindeki gri noktalar

İhsan Amca, değerli konut vergisini sordu, ben de anlattım: Kim, ne zaman, neye göre öder... Tabii bu vergiyle ilgili bazı gri noktalar da var, onlara da dikkat çektim

İhsan Amca, yine beni aradı ve, “Hocam, ben mükellefi değilim ama, merak ettim, nedir bu değerli konut vergisi (DKV), bir anlatır mısın?” diye rica etti. Tabii, anlatırım İhsan Amca.

Aslında DKV, 7193 sayılı yasa ile 21/11/2019 tarihinde TBMM’de kabul edilmişti. Fakat bu yasa, Cumhurbaşkanı Erdoğan tarafından, kamuoyunda termik santrallere filtre takılmasını 2.5 yıl daha erteleyen hükümlerinin bir daha görüşülmesi üzerine TBMM’ye iade edilince, DKV bu sefer 5/12/2019 tarihinde TBMM’de kabul edildi ve 7/12/2019 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Bu sebeple DKV’nin getirilmesi gerekçesini, Cumhurbaşkanı Erdoğan tarafından iade edilen 7193 sayılı yasa teklifinde bulacağız.

Neden DKV’ye ihtiyaç duyulmuş? Kamu harcamalarının, büyümenin ve kalkınmanın finansmanının kaynağı vergilerdir. Herkesin mali gücüne göre vergilendirilmesi ise Anayasa ile kural altına alınan temel ilkelerden birisidir. Yüksek değerli mesken nitelikli bir veya birden fazla meskene sahip olmada da mali gücün yüksekliğinin bir göstergesidir.

Kısaca İhsan Amca, DKV getirilmesinde temel amaç, serveti fazla olanın kamu ihtiyaçlarının finansmanına daha çok katkıda bulunması.

Kimler ödeyecek?

DKV’yi, mesken niteliğinde olan ve değeri en az 5 milyon TL olan mesken sahipleri ödeyecek.

DKV’de, önemli olan, konutun “mesken” niteliğinde bulunmasıdır. Mesken de kimin oturduğu da önemli değil. İster konutun maliki otursun, isterse kiraya versin, DKV ödenecektir.

Meskenin imar mevzuatına uygun olup olmadığı, imar barışından yararlanıp yararlanmadığı da önemli değildir. Önemli olan tapuda mesken olarak tescil edilip edilmediğidir.

Bu sebeple, değeri ne olursa olsun, otel, AVM, işyeri olan taşınmazlar için DKV ödenmez. Oysa konut sahibi olma hakkı, anayasa ile koruma altına alınmış olan, pozitif statü hakları arasında yer almasına rağmen, değeri 5 milyon TL’nin üzerinde ise, ayrıca vergi ödenir.

Tapudaki kayıt

Peki, günlük kiralanan mesken nitelikli konutlar? Bu konuda yasal boşluk var. Bana göre, apart otel ruhsatı aldıktan sonra yapılabilen, günlük konut kiralama işi de DKV’den muafiyet getirir. Çünkü, sürekli kiralanan konut mesken niteliğini yitirmez, ama, günlük kiralanan mesken, apart otele, işyerine dönüşür. Tapuda gerekli değişikliğin yapılması gerekir. Çünkü düzenleme, tapudaki kaydın esas alınmasına yönelik.

Meskenin ise yerleşim yeri olarak ikamet edilen konut mu, yoksa yazlık konut mu olup olmadığının bir önemi yoktur. Mesela, bir kimsenin ikamet ettiği konut 3 milyon TL değerinde, yazlığı ise 5 milyon TL değerinde ise, ikametgâhı olan konut için değil, ama yazlığı için DKV ödeyecektir.

Değerli konut vergisindeki gri noktalar

KİM TESPİT EDER, NE ZAMAN ÖDENİR?

DKV beyannamesinin, her yıl şubat ayının 20’nci günü sonuna kadar verilmesi, şubat ve ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenmesi gerekir. Hazine ve Maliye Bakanlığı bu süreleri 3 aya kadar uzatabilir.

5 milyon değerinde bir konuta ne kadar süreli sahip olmak gerekir? Yasada bir düzenleme yine yok! Emlak Vergisi Kanunu diyor ki, değerli konut mükellefiyeti, en az 5 milyon TL değerinde bir konuta sahip olunduğu yıldan sonra başlar. Ama, ya kişi, aynı yıl içinde satın aldığı konutu 11 ay sonra başkasına devrederse...

Konutun değerini Tapu ve Kadastro kağıt üzerinde belirler. DKV tespitine önce tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne 15 gün içinde itiraz edilir. İtiraz sonrası yapılan değer tespitine yine de itiraz edilecekse, bu sefer vergi mahkemesi yolu gözükmektedir.

Mesken nitelikli sadece bir tane taşınmazı olanlardan, sosyal güvenlik kurumundan (mesela emekli, dul ve yetim aylığından) aldığı aylıktan başka bir geliri olmayanlar DKV’den muaflar. 3 kişi 6 milyon TL değerinde bir konuta sahipse, bunlardan kaçı sadece emekli aylığı ile geçinenler DKV ödemez, diğerleri öder.

BU KONULARA DİKKAT!

DKV, servetten alınan bir vergi olmasına rağmen, örneğin 20 milyon TL değerinde bir arsası, çiftliği olanlar da DKV ödemeyecektir. Hatta çiftliğine bir bağ evi yapsa bile, bağ evi “mesken” niteliğinde olmadığından, DKV ödemeyecektir.

Yasada düzenlenmemiş, ancak, bir kimse 20 milyon TL değerindeki çiftliğine mesken niteliğinde bir konut yaparsa, kanaatimce bu çiftlik tek bir ada ve parsel üzerinde ise, DKV ödenecek, değil, ayrı bir ada ve parsel üzerinde ve üzerinde bulunduğu parselin konut ile birlikte değeri 5 milyon TL’nin altında ise, DKV ödenecektir. Aman dikkat edin. Çiftliğiniz var ve üzerinde de mesken nitelikli bir konut varsa, mutlaka parselizasyon yaptırın. Tabii ki, çiftlik üzerindeki konut, tapuda mesken olarak tescil edilmediği sürece, DKV’ye nasıl konu edileceği de bir muamma!

Mesken niteliğindeki konutun elde edilmesi şekli de önemli değildir. İster miras yolu ile, ister boşanma esnasında malların paylaşımı yoluyla edinilmiş olunsun, isterse bedeli ödenerek edinilmiş olsun, DKV’den kaçış yok.

İlginç olan, konutun kaç tane ortak maliki olduğunun da bir öneminin olmaması. Örneğin, 5 milyon değerinde bir konuta, ister elbirliği isterse paylı mülkiyet şeklinde 4 kişi ortak malik ise, hepsi de DKV’yi ödemekle yükümlü. Tabiki payları oranında, konutun 1/5’ine sahipse, DKV’nin de 1/5’ini ödeyecektir.

Kat irtifakı...

Ancak 5 milyon TL değerindeki konutun 1/5’ine sahip olan kişinin DKV ödemek zorunda olmasındaki tuhaflık kendini şurada göstermektedir; aslında bu kişinin servetinin değeri 1 milyon TL’dir. Ama yine de DKV ödeyecektir. Oysa 4 milyon TL değerinde bir konuta tek başına sahip olan kişi, DKV ödemeyecektir.

Aydınlanması gereken ve yasal boşluk içeren bir başka husus ise, kat irtifakı çıkarılmamış binalarda, DKV yükümlülüğünün nasıl olacağı ve hesaplanacağıdır. Uygulamada bu hususta da sorun çıkması muhtemeldir.

Keza, kat irtifakı tesis edilmiş yerlerde meskenin değeri tespit edilirken, dairenin brüt değil, neti dikkate alınması gerekirken, yasada böyle bir düzenleme bulunmamaktadır.

Mirastaki durum

Miras yoluyla mesken sahibi olmada ise başka bir sorun çıkmaktadır; mirasçı önce veraset ve intikal vergisi ödeyecek, sonra emlak vergisi ödeyecek, sonra da DKV ödeyecek!

Kişinin birden fazla 5 milyon TL ve üzerinde meskeni olması halinde ise, sadece bir tanesi için DKV ödemesi gerekecektir. Yani, 5 tane 5 milyon TL’den olmak üzere 25 Milyon TL değerinde servete sahip olan da binde 3 oranında, 5 Milyon değerinde sadece 1 tane konuta ortak sahip olan beş kardeş de, servetleri 1 milyon değerinde olmasına rağmen binde 3 oranında DKV ödeyecekler. Vergi adaletine uygun mu? Tartışılır!

Banka da 5 milyon TL tutarında mevduatınız varsa, servet vergisi ödemezsiniz, ama bu parayla bir konut alırsanız, DKV ödemeye başlarsınız.

YENİ YIL MESAJI

Tüm okuyucularımın yeni yılını en iyi dileklerimle kutlar, sevdikleri ve sevenleri ile sağlıklı, mutlu ve huzurlu bir yıl geçirmelerini dilerim.