Konut Satın Alırken Dikkat Edilmesi Gereken 14 Önemli Konu

Gayrimenkul satış uzmanı Göktuğ Beşer bilgilerini paylaşıyor.

Büyük ihtimal ile kira ödemekten bıktınız ve “Artık kendi evim olsun” dediniz. Belki bir süredir tasarruf ediyorsunuz ve bu tasarrufları gayrimenkule yatırmaya karar verdiniz. Ya da elinize bir şekilde toplu para geçti ve “Bu para çarçur olmasın, yatırıma dönüştüreyim” diyorsunuz. Belki de faiz oranları ile vadeler cazip geliyor “Para biriktireceğim yok, ödeyeceğim miktar belli olursa dişimi sıkar öderim” diyerek ev sahibi olmayı düşünüyorsunuz. Her yatırımda olduğu gibi gayrimenkul yatırımının da riskleri var. Peki konut alımında gayrimenkul yatırım riskini nasıl azaltacağız? Sorun yaşamamak için nelere dikkat etmeliyiz? Sıkıştığımızda nakite döndürmek için konut yatırımı cazip bir yatırım mıdır? Gayrimenkul yatırımı en güvenilir yatırımlardan biri. Hem prim yapar ve değeri artar, hem de kira getirebilir. Konut alırsanız kendiniz de kullanabilirsiniz ve kira verme derdinden kurtulduğunuz gibi zaman içinde prim kazancı da elde edebilirsiniz. Risk her yatırımda var önemli olan alacağınız riskleri bilinçli olarak seçmek.

Konutu kendiniz için mi alacaksınız?

Kiradan çıkmak istiyorsanız konutu kendiniz için alacaksınız demektir. Bu durumda seçenekler daralıyor ve tercih kolaylaşıyor. Yaşantınızı kolaylaştıracak ve güzelleştirecek semtlere yoğunlaşın. Önceliklerinizi belirleyin. İşe mi yakın olamalı, çocuğun okuluna mı, akrabalara mı, yoksa yaşamak istediğiniz sosyal çevreye mi? Toplu ulaşım araçlarına yakınlık sizin için ne kadar önemli? Kaç odalı olmalı? Sosyal tesislere ihtiyacınız var mı? Arabanız var mı ya da kısa süre sonra araç almayı planlıyor musunuz? Bütçeniz ne kadar? Ne kadar krediyi sorunsuz ödeyebilirsiniz? Bu soruların yanıtları nerede ve nasıl bir konut almanız gerektiğini ortaya çıkartacaktır.

Konutu yatırım amaçlı mı alacaksınız?

Eğer yatırım amaçlı konut almayı düşünüyorsanız önceliğiniz gayrimenkulün prim potansiyeli ve kira getirisi olacaktır. Gelişim aksları üzerindeki bölgeler zaman geçtikçe değerleniyor ve prim yapıyor. Geçmişte yatırımcısına kazandırmış inşaat şirketleri genelde iyi bir tercih oluyor. Reklam yapan şirketlerde reklamda sunulan hayallerin gerçekleşme ihtimali önemli. Satın alacağınız konutun bölgesinde imar durumu nedir, 5-10 yıl içinde bölgenin değerini etkileyecek devlet yatırımları veya ticari projeler var mı araştırın çünkü önemli altyapı projeleri çevrelerine değer katıyor. Toplu taşıma araçlarına, eğitim kurumlarına, hastanelere, alışveriş alanlarına yakınlık konutun hem değerini arttırıyor hem de kiracı bulmayı kolaylaştırıyor.

Kira getirisi ne kadar?

İstanbul’da konutların yatırım geri dönüş süresi (amortisman süresi) ortalama 19-20 yıl. Konut amortisman süresi satın alınan konut kiraya verildiğinde satış fiyatının kaç yıl içerisinde karşılanabileceğini gösteriyor. Bu süre ne kadar kısalır ise yatırım o kadar cazip oluyor. Genel bir kural olarak ucuz konutların ve tapusunda sorun olan (iskansız ya da arsa tapulu) konutların kira getirisi daha yüksek ve amortisman süreleri avantajlı gözüküyor çünkü bu sorunlar satış fiyatını etkilerken, kiralama fiyatını etkilemiyor. Yeni, iskanlı ve markalı konutlarda ise yatırım geri dönüş süresi kısa daire bulmak daha zor. Arsa hisseli konutlara kredi çıkmadığı için satışları daha zor olabiliyor. Burada tercih sizin, önemli olan aldığınız riskleri bilmeniz ve ona göre karar vermeniz. Projeler bittiğinde konut arzı birden arttığı için konutun bir süre kiraya verilememe riski var. Ayrıca biten projelerin değerlerini bulmaları zaman alabiliyor. Projenin size getireceği kira getirisini hesaplamak için yakın çevredeki benzer projelerin kira getirilerine bakın. Bitmiş bir konutu satın alacaksanız kira getirisini öngörmek daha kolay. O binadaki ya da sitedeki diğer konutların kiraları size fikir verecektir. Eğer henüz hiç bir konut kiraya verilmemiş ise yakın çevredeki benzer konutlar da fikir verebilir.

Tapu durumu nasıl?

Kat mülkiyetli tapu konutun projesine uygun yapıldığını gösterir ve kirayı artırmasa da ikinci elde değeri arttıran bir konudur. Kat irtifaklı tapu da kredi için uygundur ancak henüz iskan alınmadığını gösterir. Arsa hisseli tapu arsa üzerinde hak sahibi olduğunuzu gösterir ancak hangi alanın size ait olduğu belli değildir bu nedenle hissedarlar arasında anlaşmazlık olur ise sıkıntı yaratır, bu tapu ile konut kredisi kullanamazsınız. Ayrıca, konutu satın almadan önce Tapu Müdürlüğünden ve Belediye İmar Müdürlüğünden gayrimenkul üzerinde herhangi bir şerh var mı öğrenin.

Konutun alanı ne kadar?

Konutun net kullanılabilir alanı değerini önemli ölçüde etkiler. İlanlarda hep brüt metrekareler veriliyor ve net alanlar bunun çok altında oluyor. Brüt metrekareye dairenin dışındaki merdivenler, kapalı otopark, depo, sosyal tesisler de ekleniyor. Alternatiflerinizdeki net alan ile brüt alan arasındaki oran farklarına bakın. Oran farkı yüksek olan konutların daire dışındaki özelliklerin ve sunduğu imkanların bu farka değip değmediğini değerlendirin.

Şerefiye durumu nedir?

Aynı binadaki ya da aynı projedeki konutlar pek çok özellik yönünden aynı olsa da fiyat farkları oluşuyor. Bu fiyat farkları şerefiyeden kaynaklanıyor (Şerefiye farklarının fiyatlandırmaya etkisi için bu konudaki yazıma

). Eğer yatırım amaçlı konut alıyorsanız vereceğiniz şerefiye farkını aynı oranda daha yüksek kira getirisi olarak geri alıp alamayacağınızı hesaplayın.

Depreme dayanıklı mı?

Hem sizin güvenliğiniz, hem de ikinci elde satış değeri açısından binanın deprem yönetmeliğine göre inşa edilip edilmediğini kontrol edin. Satın alacağınız konutun zemin etüdünü isteyin çünkü zemini sorunlu bölgelerde konut fiyatları önemli ölçüde düşebiliyor.

Isı ve ses yalıtımı var mı?

Alacağınız konutun ısı ve ses yalıtımını soruşturun. Isı yalıtımı hem ısınma maliyetlerini düşürür, hem de ikinci elde değerini artırır. Ses yalıtımı son yıllarda ön plana çıktı artık kimse komşusunun televizyonunun sesini ya da tartışmalarını duymak istemiyor.

Bakım onarım masrafı var mı?

Satın aldıktan sonra yapacağınız masraflar da maliyeti arttıran unsurlar olacak. Yeni binalarda bakım onarım masrafı daha az olur, eski binalarda ne zaman ne gibi bir masraf ile karşılaşacağınızı bilemezsiniz.

Yönetim planı ve borçlar ne durumda?

Satın alacağınız konutun yönetim planını inceleyin. Yönetim planı aidatları ve ortak kullanım alanlarını belirler. Tapuyu aldığınızda yönetim planını da kabul etmiş olursunuz ve sonradan yapacağınız itirazların bir faydası olmaz. Satın alacağınız gayrimenkulün aidat, su, elektrik, doğal gaz, vergi gibi borçlarının satış öncesinde ödendiğinden emin olur. Eğer bu borçlar eski sahibi tarafından ödenmez ise konutun yeni sahibi de bu borçlardan sorumlu hale geliyor.

Fiyat cazip mi?

Bir konutun değerini temel olarak konumu (muhit), alanı (m2), kaçıncı katta olduğu,iç kullanımı, yapı bileşenleri, sunulan hizmetler, fiziksel yapısı, yaşı, yıpranma durumu, iş merkezlerine yakınlığı, ulaşım kolaylığı, manzarası gibi farklı özellikler belirler (detaylar için yazıma

). Alacağınız konutun fiyatını değerlendirmek için yakın çevrede satılmış ve satılık benzer konutların fiyatlarını inceleyin, gerektiğinde emlakçılardan ya da emlak danışmanlarından destek alabilirsiniz.

Kredi kullanacak mısınız?

Eğer kredi kullanarak bir projeden konut alacaksanız proje biter bitmez kiraya verebileceğiniz ve alacağınız yüksek kiralar ile kredi taksitlerini ödeyeceğiniz hayaline kapılmayın. Şu anki gelirinizde aksama olur ise krediyi ödeme imkanınız olacak mı? Projeden aldığınız konutu tapu çıkmadan devredebilecek misiniz? Devir masrafı ve şartları ne olacak? Bu konuları netleştirerek projelere yatırım yapın. Bütçenizi ve ne kadar krediyi sorunsuz ödeyebileceğinizi belirleyin.

Senetle mi alacaksınız?

Bazı inşaat firmaları banka kredisi yerine senet ile alım seçeneği sunuyor. Senet ile alacak olsanız bile konutun krediye uygun olduğundan emin olun çünkü bazı inşaat firmaları krediye uygun olmayan konutlar için bu seçeneği sunuyor. Ayrıca senetleri inşaat firmasının adına düzenletin ve her taksit için ayrı senet yapın çünkü bu sayede eğer inşaat bitirilmez ise ödemeleri durdurma imkanınız olur. Senetlere yapılacak gayrimenkul satışının teminatı olduğu notunu düşmeniz ve ciro edilemeyeceğini belirtmeniz riskinizi azaltır. Ayrıca ödemelerinizi tamamlamadan dairenizi satmak isterseniz senetleri yeni mal sahibinin senetleri ile değiştirme hakkınız olup olmadığını sözleşmede inceleyin. Alacağınız konutu ikinci el fiyatları ile karşılaştırın. Almak istediğiniz projede ikinci el piyasası oluşmamış ise aynı bölgede benzer özelliklere sahip benzer bir projeyi baz alabilirsiniz. Vadeli ödeme nedeniyle ne kadar fark ödediğinizi bilerek almanızda fayda var.

Cezalı vergi ödemeyin!

Konutu satın aldıktan sonra ilgili belediyenin hesap işlerine gayrimenkulü aldığınızı beyan etmeniz gerekiyor. Bu beyan süresi içinde yapılmaz ise cezalı vergi tahakkuku söz konusu.