Yenik Düşüyor Her Şey Enflasyona...

Son 2 yıla bakınca, 2017 sonu itibarı ile İstanbul’da ortalama konut fiyatları %18 arttı. Aynı dönemde, ÜFE-TÜFE ortalaması %25’i buldu ve İstanbul konut fiyatları ortalaması, geçen yılın Mart ayından bu yana enflasyonun altında seyrediyor. Yani 2 yıl önce alınan evlerin, ortalama değeri 9 aydır düşüşte. Ama bu ortalama. Yani bizim evler yine iyi. Bu yoruma herhangi bir şey söylemek için elde veri olması lazım. Bu veriler,

da mevcut. İstanbul’da 39 adet ilçe var. Bu ilçelerin tek tek konut fiyat grafiğine bakarsak nereler artmış, nereler değerini korumuş, nereler düşme trendinde, nereler serbest düşüşte görebiliriz. Önce, sizin eve, yani enflasyonun üzerinde kalan yerlere bakalım:

Enflasyon grafikte siyah noktalı çizgi ile, İstanbul ortalaması ise kırmızı kesik çizgi ile gösterilmiş. Konut fiyatlarında, enflasyonu yenebilen, iyi durumda, direniyor diyebileceğimiz ilçeler 1 elin parmakları kadar. 5 tane. Bunlar: Bakırköy, Beşiktaş, Kartal, Silivri ve Tuzla. Grafiğin ortasında bazı ilçelerdeki o zıplamalar ne öyle? diyenler için, yeşil noktalar ile gösterilen dolar grafiği o aylarda dolarda aşırı zıplamayı, dolayısıyla evlerini dolarla fiyatlayanlar için absürd rakamları işaret ediyor sanırım. Ertesi dönem daha mantıklı rakamlara dönüyor fiyatlar çünkü. Enflasyon, satın alma gücünü tam yansıtmıyor, asıl dolara bakmak lazım diyenler için durum daha da vahim:

Son 2 senede %29 artan dolar, grafikte yeşil kesik çizgiyle gösterilmiş ve konut fiyatlarında bunu geçen ilçe sayısı sadece 2. Burun farkıyla Beşiktaş ve 6 puan farkla Tuzla. İşte sizin evler burada olmalı. Şanslısınız! Enflasyonun ev fiyatlarını erittiği yerlere bakarsak, hasar daha iyi gözüküyor:

• Son 2 yıla bakınca, konut fiyatlarında genel durum ve gidişat iyi değil.
• En dipteki ilçeyi merak ediyorsanız 2 yılda sadece %5 değer kazanan Başakşehir.
• İstanbul ortalaması da çok bir şey ifade etmiyor yorum için. İlçeler arasında aynı dönemlerde %30 kadar fark var…Konut fiyatları düşünüldüğü gibi sadece İstanbul’da bile homojen değil. Gayrimenkulde diğer yatırım araçlarından farklı olarak, doğal bir varyans var.

• Bankaların, kredi veren kuruluşların, ev fiyatlarının hep enflasyonun üzerinde arttğı güneşli günlerde alıştıkları, teminat portföylerini ortalama bir değer artışıyla çarpıp hazırladıkları risk durumlarını gösteren raporların hepsi risklerini düşük ölçüyor…Yani aslında, sorun yok sandıkları çoğu yerin teminat değerleri, hesapladıklarından düşük. Artış dönemlerinde de yanlıştı aslında, her yer ortalama kadar artmıyordu…Ama enflasyon, faiz ve kurdan fazla arttığı için riskler fazlasıyla teminatlı gözüküyordu o zamanlar.

• Banka iseniz, en azından portföyünüzde en çok kredi verdiğiniz yerlere bir bakın derim sonradan ah vah dememek için. Belki, buralarda kredi taksitlerini aksatanlar (veya henüz aksatmayanlar) için diğerlerinden daha erken yeniden yapılandırma veya krediyi kapatma işlemleri için karar vermeniz gerekebilir. Kredi portföyünüz Beşiktaş ve Tuzla’da yoğunlaşmamışsa tabii…
• Yine de yüreğinize su serpecek bir yorumla bitireyim. İlçe ortalaması da her ortalama gibi, net bir gösterge değil. Bir kırılım daha aşağıya, mahalleye bakabiliriz. 900den fazla mahalle var İstanbul’da. Sizin evi merak ediyorsanız, en iyisi EvRaporu.com a gidip, üye olarak ücretsiz bir detay rapor alın ve oradaki son 2 yıllık grafikten gerçek durumunuzu öğrenin. Örneğin, Beşiktaş enflasyonu ve doları yenebilen en iyi 2 ilçeden biri iken, Beşiktaş-Vişnezade mahallesindeki konutların değeri 2 yılda %1 düşmüş.