Kentsel Dönüşümde Doğru Bilinen Yanlışlar

Gayrimenkul satış uzmanı Göktuğ Beşer bilgilerini paylaşıyor.

Kentsel dönüşüm yapılaşma sürecinde imar planı bulunmayan ya da imar planlarına aykırı yapılanmış yerlerin, imar planlama faaliyetlerinin temel amaçlarına uygun hale getirilmesi için iyileştirilmesi ve eskiyen, bozulan kent dokusunun yenilenmesinin toplu adıdır. Devletin, daha yaşanabilir ve sağlıklı kentsel mekânlar yaratmak için kentlerdeki nitelikli yapı stokunun arttırılması hedeflemesidir. 2006 yılında

ile öne çıkan kentsel dönüşüm, günümüzde İstanbul'un hemen her semtinde çeşitli örnekler ile karşımıza çıkıyor. Konuyla ilgili pek çok soru işareti var insanların kafalarında. Bu soru işaretlerini azaltmak için Proje Yönetimi, Yapı Denetimi, Kentsel Dönüşüm işlemleri, Riskli Yapı Tespiti, Ceza ve Hukuk Bilirkişiliği konularında uzman

ile olan sohbetimizi okurlarımız ile paylaşıyorum..

Kentsel Dönüşüm bir bölgenin tümüyle yıkılıp yeniden yapılması mıdır?

Hayır, değildir. Eğer bir yerleşim bölgesinde binalar yıpranmış, afetlere dayanıksız, sosyal ve ekonomik koşullarda sorunlar içermekte ise, bu sorunların saptanıp düzeltilmesi işlemlerine kentsel dönüşüm denilmektedir.

Kentsel Dönüşümün amacı ne değildir?

Kentsel dönüşüm sürecinde temel amaç, artı bir emlak değeri yaratmak değil yapının deprem güvenliğini arttırmaktır. Yenilemeler elbette yapı ve çevresinin katma değerini yükseltecektir, ancak burada asıl amacın dönüştürülen yapılar ve alanlardan rant elde etmek olmadığı, can ve mal güvenliğini sağlamak, daha güvenli, yalıtımlı ve konforlu bir yaşam alanı sağlamak olduğu unutulmamalıdır.

Kentsel dönüşümle sadece binalar mı iyileştirilir?

Bölgenin sorununa bağlı olarak binalar iyileştirilirken, toplumun diğer tüm ihtiyaçları da karşılanmalıdır. Dönüşümde yeterli açık ve yeşil alan, yeterli sağlık ve eğitim hizmeti, kültürel tesisler, sağlıklı altyapı ulaşım olanakları gibi temel ihtiyaçları çözümlenir. Sadece binaların yenilenmesiyle kentsel dönüşüm yapılamaz.

Kentsel dönüşüm için yapıların yıkılması şart mıdır?

Hayır, kentsel dönüşüm için her yapının yıkılması şart değildir. Depremden en fazla etkilenecek olan riskli alanlar ve yeni yerleşim merkezlerinin oluşturulacağı rezerv yapı alanı dışında kalan yapılardan, güçlendirilmesi teknik olarak uygun görülenler güçlendirilebilir. Depremlerde yıkılma riski olmayan yapılara ise gereken onarımlar yapılarak yeniden kullanılabilir. Dikkat edilmesi gereken şey, güçlendirme maliyeti yeni yapılacak bir yapının maliyetinin %45’ini geçmemelidir. Bunun için maliklerce, güçlendirmenin mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, 4/5 çoğunlukla güçlendirme kararının alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir.

Türkiye’de kaç konut var, kaçı riskli ve yıkılması gerekiyor?

Türkiye’de 6 milyonu Marmara Bölgesinde olmak üzere yaklaşık 18 milyona yakın konut var. 6-7 milyon civarında konutun tasarımı ve malzeme dayanımı yetersiz olduğu, mühendislik hizmeti almadan inşa edildiği, yenilenmesi veya güçlendirilmesi gerektiği öngörülüyor.

6306 sayılı kanunun amacı nedir?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un ilk maddesine göre Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.

6306 sayılı kanunun getirdiği avantajlar nelerdir?

Riskli yapılarda yaşayan vatandaşlar için 18 aya kadar kira yardımı (2017 yılı için büyük kentlerde 860 TL) yapılması ya da anlaşmalı bankalardan 125.000 TL’ye kadar verilen 10 yıla kadar vadeli kredilerde faiz desteği sağlanmasıdır. Bu iki haktan sadece birinden yararlanılabilir. Ayrıca kanun uyarınca yapılacak işlemlerde noter harcı, tapu harcı, belediyeler tarafından alınan iskân harcı, otopark harcı, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve bunun gibi diğer ücretler ile banka ve sigorta muamelelerinde alınan harçlardan muafiyet sağlanır.

Bağımsız bölümleri hisseli olanların durumu nedir?

Kira yardımı veya faiz desteğinden hisseleri oranında yaralanırlar.

Kiracılara konut yardımı yapılacak mı?

Maliklere konut ve iş yeri verildikten sonra fazladan konut ve iş yeri kalması halinde kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet edenler ile iş yeri işletenlere verilebilir. Fakat buna oldukça az rastlanmaktadır. Kira yardımıyla ilgili daha detaylı bilgiye, bağlı bulunduğunuz belediyenin ilgili müdürlüğünden ulaşabilirsiniz.

Riskli yapı nedir?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 2. maddesinde riskli yapı; “riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı” olarak tanımlanmıştır.

Evimin riskli yapı olup olmadığı nasıl belirlenecek?

Riskli yapı rapor tespiti için maliklerden herhangi biri (ya da yasal temsilciler) çoğunluk aranmaksızın bakanlığa, belediyelere, il özel idarelerine, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerine, büyükşehir ilçe belediyelerine veya bakanlıkça lisanslandırılacak, kurum ve kuruluşlara tespit için başvurabilir.

Riskli yapı tespit masraflarını kim karşılar?

Riskli yapıların tespitiyle ilgili masraflar, binanın büyüklüğüne, yapılacak tespitlerin yoğunluğuna göre ilgili kurumlarca belirlenen bedel üzerinden hesaplanır. Riskli yapı tespit raporunun tespit masrafı, tespiti talep eden kat maliki tarafından karşılanmaktadır. Riskli yapı tespit raporu almak için bireysel olarak başvuruyorsanız, masraflarını siz karşılayacaksınız. Diğer kat malikleriyle ya da müteahhitle mutabakata varılırsa, tespit masrafları ortaklaşa ya da müteahhit tarafından karşılanabilir.

Ruhsatsız, metruk ve tamamlanmamış binaların 6306 sayılı kanun kapsamında değerlendirilmesi mümkün müdür?

Binaların ruhsatlı olması zorunlu değildir, arsa üzerindeki yapının arsa sahibine ait olması yeterlidir. Ancak her ruhsatsız binanın bu kapsamda değerlendirilmesi mümkün değildir. Metruk durumdaki ve tamamlanmamış yapıların durumu da Uygulama Yönetmeliği Madde 7 – (1)'de açıklanmıştır. Buna göre “yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez”.

Riskli yapının yıktırılması için maliklerce karar alınması gerekir mi?

Riskli olarak tespit edilip itiraz süresi sonucunda riskli olduğu kesinleşen yapıların yıktırılması kanun hükmüdür. Ayrıca bir anlaşma sağlanması ve karar alınmasına gerek yoktur. Bu yapıların yıktırılması için maliklere 60 gün süre verilir ve yıktırılması sağlanır. Belediyeler yapıların yıktırılıp yıktırılmadığını kontrol ederler, aksi halde geçtiğimiz günlerde

gibi riskli ilan edilmiş yapının kendiliğinden yıkılması tehlikesi doğar.

Bu kanuna göre evim yıkılacak mı?

Eviniz riskli bir yapı ise ya da sağlam olduğu halde riskli alan içinde bulunuyorsa evet yıkılacak.

Evimin sağlam olduğu halde yıkılması ihtimali var mı?

Evet. Eviniz yeni yapılmış veya yeni yapılmamış olmakla beraber sapasağlam olsa da, güçlendirme yapmış olsanız da eğer İl Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü ya da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından onaylanan riskli alanda kalıyorsa “proje bütünlüğü” gerekçesiyle Bakanlık yıkımına karar verebilecektir. Yani, siz bugün karar verip evinizi yıktırıp en sağlam şekilde yeniden yaptırsanız bile, eviniz Kanunun uygulaması sırasında riskli alan içinde kalırsa tekrar yıkılacak.

Yapılacak tespite itiraz hakkım var mı?

Bakanlıkça yetkilendirilen şirkete ev sahipleri olarak sizin tarafınızdan yaptırılan tespite itiraz hakkınız yok. İdarece doğrudan yapılan tespitlere ise Bakanlıkta görevli üç kişi ve Bakanlığın seçtiği üniversitelerin görevlendirdiği dört öğretim üyesinden oluşan bir komisyon önünde 15 gün içinde itiraz hakkınız var.

İtiraz için komisyon yerine yargıya başvurabilir miyim?

Hayır. Tamamen Bakanlığın belirlediği bu komisyona itiraz etmeden doğrudan yargı yoluna başvurma ve yıkım gerçekleşmeden önce yıkıma engel olma hakkınız yok.

Evimin yıkılacağı tespit edildi ve yıkılacak diyelim. Peki, evimin/ mülkümün değer tespiti nasıl yapılacak?

İdare bünyesinde en az üç kişiden oluşan kıymet takdir komisyonlarına gideceksiniz, onların kanalıyla değer tespit hizmeti satın alacaksınız. Sonra değer tespiti yapılacak. Değer tespiti yapılırken de, taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum ve kuruluşlardan yararlanılarak veya o mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgiler ışığında kamulaştırma kanununun 11.inci maddesindeki hükümlere göre tespit yapılacak.

Evimin riskli yapı olarak tespitinden sonra yıkım gerçekleşmeden evimi satma imkânım var mı?

Muhtemelen hayır. Çünkü binanız riskli yapı olarak tespit edildikten sonra, bu tespit derhal tapuya bildirilecek ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilecek. Tapuda riskli olarak belirlenen bir evin de ancak yok pahasına satılması mümkün olabilecek.

Yıkımı kim gerçekleştirecek?

İdare tarafından ev sahiplerine yıkımı kendilerinin gerçekleştirmesi için 60 gün süre verilecek. Ev sahipleri bu süre içinde yıkımı gerçekleştirmezlerse ikinci bir süre verilecek. Eğer verilen ikinci süre içinde de ev sahipleri yıkımı gerçekleştirmezse, belediye ve valilik ekiplerince evler boşaltılarak yıkım yoluna gidilecek.

Yıkıma karşı çıkarsam elektrik, su, doğalgazımın kesilme ihtimali var mı?

Evet. Afet Yasası, Belediye ile anlaşma yapmış ama hala boşaltılmayan ya da anlaşma yapmamış ama yasa gereği kamulaştırılmış evlerin elektriği, suyu, doğal gazı ve diğer kamu hizmetleri kesintiye uğratılabilmektedir. Bu durum Uluslararası Hukukça uygun olmasa da, Afet yasası bu konuda riskli yapı ve riskli alanlarda elektrik, su ve doğal gazın kesilmesini Türkiye sınırlarında yasallaştırmıştır. Bu uygulamanın hoş görülebileceği tek durum yaşam hakkını tehdit eden yıkılma riski çok yüksek olan binaların yıkılması sürecinde olabilir.

Yıkım masraflarını kim karşılayacak?

Yıkım masraflarını da tıpkı değer tespit masraflarında olduğu gibi ev sahipleri karşılayacak. Eğer ev sahipleri idare tarafından verilen 60 günlük sürede yıkımı gerçekleştirmezse, yıkımı gerçekleştiren idare yıkımdan sonra oluşan arsaya yıkım masrafları oranında tapuda ipotek koyacak. Yani yıkım masraflarını yine ev sahipleri karşılamış olacak.

Yıkım masrafları için müteahhitle anlaşma yapabilir miyiz?

Ev sahiplerinin çok yüksek olan yıkım masraflarını karşılayacak güçlerinin bulunmaması durumunda, müteahhitler yıkım masraflarını ödeme karşılığında yıkımdan sonra yeni binayı yapma ve yeni binada ev sahiplerine verilecek hisse karşılığında alınacak ek ödeme konusunda bir anlaşma teklifi ile ev sahiplerinin önüne gelecekler. Bu teklifin kabul edilmesi ve yıkımdan sonra yapılacak bina üzerindeki tüm yetkilerin baştan müteahhide devredilmesi mümkün.

Riskli yapı üzerinde ipotek olması engel midir?

Hayır, riskli yapıların tapu sicillerinde bulunan şerh ve ipotekler yapı yıkıldıktan sonra da devam edecektir.

Kanunda geçen 2/3 çoğunluk nedir?

2/3 çoğunluk, malik sayısını değil sahip olunan hisseler oranında maliklerin 2/3 çoğunluğudur.

Yıkımdan sonra yapılacak bina konusunda müteahhitle yapılmak istenen anlaşmaya karşı çıkarsam ne olur?

Yıkımdan sonra arsaya dönüşen taşınmaz sahiplerinin 2/3 çoğunlukla anlaşması halinde, siz 1/3’lük karşı çıkan tarafta yer alırsanız, arsa paylarınız diğer paydaşlara(komşularınıza ) açık arttırma usulü ile satılacak. Eğer komşularınız sizin paylarınızı almazlarsa arsa paylarınızın rayiç bedeli Bakanlıkça ödenecek ve paylarınız Hazineye geçirilecek. Rayiç bedel sonradan yapılacak emsal artışlarıyla arsanızın kazanacağı değere göre değil, mevcut duruma göre hesaplanacak.

Yıkımdan sonra yapılacak bina konusunda müteahhitle yapılmak istenen anlaşmaya arsa sahiplerinin 1/3’ünden fazlası karşı çıkarsa ne olur?

Arsanız acele kamulaştırma yoluyla kamulaştırılır. Yani Bakanlığın eline geçer. Her koşulda rayiç bedel üzerinden evinizi vermek zorundasınız.

Binamızı müteahhide vermeden kendimiz yapamaz mıyız?

Yapabilirsiniz. Binanızı yenilemek veya güçlendirmek için öncelikle bakanlıkla bir anlaşma imzalayıp, kentsel dönüşüm kredisi veren bir bankayla görüşme yapmalısınız. Kentsel dönüşüm kapsamında binanızı kendiniz yapmak istediğiniz takdirde, beş daireye kadar kredi alabilirsiniz. Aynı zamanda eğer isterseniz dışarıdan sadece danışmanlık hizmeti veren firmalarla da görüşebilirsiniz.

Müteahhit firma yetkilileri ile görüşmesi esnasında ne gibi sorunlar yaşanmakta, nelere dikkat edilmeli?

Mümkün olduğunca bölge ya da bina halkı olarak birlikte hareket etmeli, bireysel talepler yerine toplu halde talepler iletmeli; toplu pazarlıklar yapmalısınız. Bireysel olarak görüşmeye gidiliyorsa da yalnız gidilmemeli, mutlaka bilinçli biriyle ya da bir avukatla gidilmeli; belgelenerek sunulmayan, yani, hukuki olarak hak sahibi olduğunuzu kanıtlamanızı sağlayacak bir belge veya evrak sunulmadan sözlü olarak verilmiş hiçbir vaade inanmamalı, avukat ve teknik danışman görüşü almadan hiçbir belgeye imza atmamalısınız.

Sözleşme ya da taahhütname imzalarken nelere dikkat etmek gerekir?

Eğer anlaşma yapıyorsanız, yaptığınız sözleşmede size verilecek yer ya da daire ile ilgili bütün bilgilerin açık ve detaylı olarak belgede belirtilmiş olduğuna dikkat etmeniz gerekir; metrekaresi, yeri, konumu, emsallerine göre fiyatı, eğer özel koşullarda anlaşıyorsanız o koşulların anlaşmada net bir ifadeyle belirtiliyor olması, bütün detayların anlaşmada yazılı olarak yer alması gerekmektedir. Küçük yazıyla ya da dikkati çekmeyecek şekilde ‘‘İdare isterse uygular, belediye isterse şunu yapar” gibi belirsiz notlar düşüp düşmediğine dikkat etmelisiniz. Çünkü böyle bir not anlaşmadaki bütün maddeleri, koşulları sizin aleyhinize keyfiyette bırakabilir.