Paravan şirketleri olan devremülklere dikkat!

Otuz yılı aşkın süredir Türkiye’de “Devre Tatil Sözleşmeleri” adı altında başta Ege Bölgesi olmak üzere ağırlıklı olarak Bodrum bölgesinde çok fazla devre tatil satışı gerçekleşmiştir. Bu satışlar doğrultusunda birçok insan ilk başta devremülk adı altında taşınmaz satın aldıklarını düşünmüş ve uzun bir süre süreli tatil satın aldıklarının farkına dahi varamamıştır. Bu nedenledir ki öncelikle hukukçu meslektaşlar arasında dahi ayrımı çok bilinmeyen oldukça spesifik bir alan olan devre mülk hakkı ile devre tatil hakkına ilişkin düzenlemelerden ve farklarından kısaca söz etmek gerekecektir.

Türk hukuk sistemimizde “Usul esasa mukaddemdir.” Algısı göz önüne alındığında öncelikle sözleşmelerin şekil şartlarını ve farklarını inceleyecek olursak; devre mülk sözleşmesi ayni bir hak olup tapuda resmi şekilde yapılması gerekli iken, devre tatil sözleşmesi ayni bir hak olmayıp şahsi hak niteliğinde olduğundan tapuda resmi şekilde yapılma zorunluluğu olmayıp, yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Yani devre mülk hakkında hak sahipleri devre tatil kullanıcılarından farklı olarak müşterek mülkiyet hakkı sahibidirler.

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun ile 14.01.2015 tarihinde yürürlüğe giren Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin, 2/3.maddesinde “yönetmeliğin uygulanmasında devremülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan tapu tesciline konu edilen satışlara ilişkin sözleşmeler, bir yıldan uzun süre için kurulması ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla gecelik konaklama imkânı tanıması halinde devre tatil sözleşmesi olarak kabul edilir” denilmiştir. Tanımdan da anlaşılacağı üzere yönetmelik kapsamında bir veya daha fazla gecelik konaklama imkânı tanıması halinde devre tatil sözleşmesi olarak kabul edilmiştir. Ülkemiz yatırımcıları ise bu yönetmelikten bihaber halde önce deniz kenarındaki arazilere devre mülk inşa ettiler. Daha sonraki süreçte sahil kıyısına yapılan bu alanlar tatil sezonunda en çok rağbet gören alanlar olduğu için bu alanları da öldürmemek adına ve daha fazla kar elde etmek amaçlı, müşteri memnuniyetinden çok uzak tamamen ticari kaygılarla devremülk konseptini termal otel konseptine çevirdiler. Bu şekilde de otelin aktif dönemini on iki aylık bir sezona yayarak müşteri portföyünü genişletip uzun vadede yüzlerce kişinin mağduriyetine sebep oldular.

Hal böyle olunca ve müvekkillerin devremülk şirketleriyle ilgili şikayetleri artınca yasal olarak uyarıları yapmak da biz hukukçu meslektaşlara düştü. Öncelikle ifade etmek gerekir ki şu aşamadan sonra rayicinden ucuz yerlere şüpheyle yaklaşılmalı ve satıcı firma detaylı şekilde araştırılmalıdır. Şirketin önceki projeleri ve (varsa) firma hakkındaki şikayetler incelenmeli; ticaret sicil kayıtlarından satıcı firmanın sermayesi ve kaç yıldır faaliyet gösterdiği araştırılmalıdır. Bu noktada satışı yapacak firma ile pazarlama yapan firmanın farklı olabileceği göz önüne alınmalıdır. Ayrıca mümkünse satın alan diğer kişilere ulaşarak memnuniyet durumları ve yaşadıkları problemler öğrenilmelidir. Mümkün olduğunca bitmiş projeler tercih edilmeli, proje bitmemiş ise satıcıdan teminat alınmalıdır.

Uzun zamandır büyük mağduriyetlere sebep olan devremülk konusunda yasal düzenlemelerin de yetersiz kalması sebebi ile ortaya çıkan tablo bizlere bilinenin aksine daha da yıkıcı bir bilançonun var olduğunu göstermiştir. Nihayet bu yıkıcı tablonun önüne geçilmesi adına bir adım olarak kabul edebileceğimiz karar 24 Mart 2022 Perşembe günü Tüketicinin Korunmasına Yönelik Kanun teklifi Meclis Genel Kurulu'nda kabul edildi. Mağduriyetleri gidermeyi amaçlayan değişiklikle devre mülk ve devre tatil satışları yeniden düzenlenecek ve umuyoruz ki yaşanan mağduriyetleri bir nebze de olsa giderecek ve yeni mağduriyetlerin önüne geçilecek.

Anılı düzenleme ile değişecek olan başlıklar ise kısaca;

-Ön ödemeli olarak satılan konutların sözleşmede belirlenen tarihte tüketicilere teslim edilmesi zorunlu olacak. Büyük ölçekli konut projelerinde inşaatın tamamlanması çok uzun süreler alabildiği için ön ödemeli olarak satılan konutların tüketicilere azami teslim süresi 36 aydan 48 aya çıkarılacak. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri halinde de devir ve teslim yapılmış sayılacak. Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresinin sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçmesi durumunda, teslim edilmeyen her konut için 70 bin lira idari para cezası uygulanacak.

-Ayni hakka konu devre tatil sözleşmelerinin, sadece Kat Mülkiyeti Kanunu'nda belirtilen usul ve esaslar kapsamında devre mülk sözleşmesi şeklinde kurulması zorunlu olacak. Kooperatif veya ticaret şirketi ortaklığı ya da dernek veya vakıf üyeliği suretiyle devre tatil hakkı tanınması yasaklanarak kanunun getirdiği korumadan tüketicilerin yararlanması sağlanacak. Devre tatile konu mal üzerinde ayni hak sahibi olmayanların devre mülk veya devre tatil satışı yapması yasaklanacak.

-Devre mülk hakkı veren sözleşmeler de dahil olmak üzere tüketicilerle ön ödemeli devre tatil sözleşmesi kurulamayacak. Devre mülk hakkı veren sözleşmeler hariç olmak üzere, devre tatil sözleşmeleri en fazla 10 yıl için kurulacak.

-Tüketici, şahsi hak sağlayan devre tatil sözleşmesinden kaynaklanan tatil hakkını belirli bir dönem için kullanmayacağını tatilin başlayacağı tarihten en az 90 gün önce sağlayıcıya bildirirse, o dönem için tüketiciden herhangi bir isim altında bir bedel talep edilemeyecek.

Her ne kadar düzenleme ile birlikte mağduriyetimizi önleyebileceğimiz yasa hükümleri bulunsa da son evrede, devremülk sözleşmelerinde tüketicilerin en çözümsüz kaldıkları durumlardan biri alacaklarının tahsilatının yapılamaması durumu olacaktır. Keza tüm bu düzenlemelere rağmen sözleşmenin tarafı olan şirket veya şirketler bazı durumlarda alacaklıların alacağına kavuşmasını engellemek, alacaklılardan mal kaçırmak için yeni bir şirket kurmaktadır. Yeni kurulan şirkete müracaat imkanı bakımından tüzel kişilik perdesinin kaldırılması veya organik bağ kavramının ispatı gerekmektedir Organik bağın varlığı için de iki ayrı tüzel kişilik arasında açık belirli bir ilişkinin olması şarttır. Muvazaa iddiasının ispatlanması ise şirket kurucularının kısmen veya tamamen aynı kişilerden oluştuğu ve şirketlerin arasında devir ilişkisinin bulunduğu anlaşılmak suretiyle gerçekleşecektir.

Avukat Elif Akar
www.instagram.com/lawmeditation/?hl=tr
www.facebook.com/av.elifakar/
https://twitter.com/avelifakar