Kira bedeli değiştirilebilir mi?

Bir önceki yazım kiracıların ihtiyaç sebebiyle tahliyesiydi. Bu konuya dair mağduriyet yoğun olunca çok fazla dönüş aldım. Kira konusu gerçekten esaslı bir konu. İnsanların temel ihtiyaçlarından biri olan “barınma” ihtiyacı tehdit altında. Bana gelen soruların büyük bir kısmı kira bedelinin değiştirilmesi, uyarlanmasıyla ilgili olduğu için bu yazımda “uyarlama davaları”na değinmek istiyorum.

Konut ve çatılı işyeri (ev ve iş yeri) ile ilgili kira sözleşmelerinde kira artış oranında iki ihtimal karşımıza çıkıyor.  Taraflar sözleşmede kira artışının ne kadar olacağını konuşmuş olabilir veya bu konuda herhangi bir anlaşma yapılmamış olabilir.

Taraflar arasında anlaşma varsa kararlaştırılan kira bedeli anlaşmadaki oran kadar artıyor (ticari olmayan kiralarda bu miktar TÜFE oranını geçemiyor).

Taraflar arasında anlaşma yoksa, artış TÜFE oranını geçmeyecek şekilde belirlenebiliyor.

Peki, TÜFE nedir? Tüfe, Tüketici Fiyat Endeksidir. TÜİK tarafından açıklanır ve bu açıklama doğrultusunda yasal kira artış oranı belirlenmiş olur. Bu belirleme her ay için ayrı ayrı yapılır.

Önemli bir konu olan uyarlamaya gelecek olursak; 5 yıldan uzun bir süre olarak kararlaştırılan veya 5 yıldan sonra yenilenmeye devam eden kira sözleşmelerinde ve bunların ardından her 5 yılın sonunda yeni dönemde uygulanacak olan kira bedeli, TÜFE sınırı olmaksızın somut olayın özelliklerine göre uyarlanabilir. Bunun için açılan davaya uyarlama davası diyoruz.

Uyarlama davalarında mahkemenin dikkat ettiği bazı hususlar, oluşması gereken bazı şartlar vardır. Öncelikle mahkeme uyarlanacak miktara karar verirken olağanüstü bir durum değişikliği arayacaktır. Doğal olarak da bu olağanüstü değişiklik uyarlama talep eden kişiden kaynaklı olmamalıdır. Burada olağanüstü durum değişikliği ile kastedilen taraflarca öngörülemeyecek durumlardır. Güncel bir örnek vermek gerekirse ekonomik kriz veya yüksek devalüasyon gibi ekonomik değişimler olağanüstü bir durum değişikliği olabilir. 5 yıl veya daha uzun bir süre için yapılmış bir sözleşmenin yapıldığı sırada tarafların 5 yıl sonra mevcut olacak bir ekonomik krizi öngörmesi beklenemeyecektir.

Bunun yanında bir konut veya iş yerinde kiracının o günün ekonomik şartlarına göre kira değerinin çok altında bir fiyata oturması edimler arasında orantısızlık ve ifanın beklenemeyecek olması halini doğuracaktır.  Mahkeme bu orantısızlığı giderirken emsal kira bedellerini göz önüne bulundurarak bir artırım miktarı belirleyebilecektir.

Belirtmek isterim ki iş yeri kiralarında, kiracı tacir olacağı için, yukarıda anlatılan hususlardan bir farkı bulunmaktadır. Burada kiracı tarafın uyarlama talep etmesi halinde mahkeme basiretli bir tacirin öngöremeyeceği bir durum söz konusu mu diye inceleyecektir. Basiretli tacir kavramı ticari işletmesiyle ilgili kararları alırken tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özeni göstermek anlamına gelmektedir. Bu durumda burada fark normal bir insanın öngöremeyeceği durumlarla basiretli bir tacirin öngöremeyeceği durumlar arasında ortaya çıkmaktadır.

Önemli bir noktayı tekrar vurgulamak gerekirse olağanüstü durum değişikliği hallerinde veya edimler arası orantısızlığın oluştuğu durumlarda 5 yıl veya daha uzun süreli bir kira sözleşmesi söz konusu değilse uyarlama davası da şartları oluşmadığından reddedilir.

Diğer bir özellik arz eden husus kiranın yabancı para birimi ile ödendiği durumlardır. Eğer kira bedeli yabancı para birimi üzerinden ödeniyorsa 5 yıl geçmediği sürece kirada artırım yapılamaz. Ancak somut olayın şartlarına göre “aşırı ifa güçlüğü” kuralları uyarınca bunun değiştirilebilmesi mümkündür. 5 yıl geçtikten sonra gene TÜFE ile sınırlı kalmayacak şekilde hâkim tarafından hakkaniyete uygun bir artırım oranı belirlenebilecektir.